マンションを買う時のお役立ち情報

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マンションを買う時のお役立ち情報

 

新築マンションか中古マンションか

新築マンションと中古マンションはどちらがよいのでしょうか?

→(回答) 新築マンションの方が良い、完成物件であればなおイメージしやすい

新築マンションの良さは

新築か中古かは迷う所ではありますが、できれば新築マンションの方が良いですね。

希望のエリアで新築があればまずは新築を見に行ってよいでしょう。

新築マンションの場合は、モデルルームを設けて販売しているか完成していれば現地にて見学する事ができます。

モデルルームでの販売の場合は、建物は完成していない状態ですので間取りやモデルルームや模型を見ながら、どんな建物や部屋内になるのかイメージして買う事になります。

完成前になるので間取りを変えたり色を指定出来たりオプション品を設置したりと完成前ならではの利点もあります。

完成物件の場合は、日当たりや眺望などを見られるのと即入居することができます。

実物をみられるのでより安心ですね。

 

中古マンションはどうだろう

希望のエリア内に新築がない場合、新築は高いので割安な物件でという事であれば中古マンションでもよいでしょう。

中古マンションの場合はまず不動産会社に行って、希望のエリア、間取り、広さ、予算帯など伝えて物件を探してもらいましょう。

希望物件があれば、実際に物件を内見していく事になります。

中古マンションの場合は、立地や築年数や駅距離などで価格帯は変わってきます。

また出ている物件は一点物になるので早い者勝ちです。

 

中古マンションは仲介手数料が掛かります

尚、中古マンションの場合は個人間売買になるので不動産会社への仲介手数料が発生します。

ここが新築と大きく違うところです(稀に不動産業者が売主物件の場合は仲介手数用は掛かりません)。

中古マンションは一般的には割安な部分もありますが、築年数が10年以上経過している場合は大規模修繕のタイミングでお金が掛かったり、修繕積立金も上がっているのでそれなりに月々のコストは掛かります。

またローン控除も、築25年以内の物件で残高2000万円までと新築と異なるので注意が必要です。

 

 

何を優先して購入するべきか 

マンションは何を優先して購入すればよいのでしょうか

→(回答) 優先事項を一つだけ決めてみる

 

マンションは何を優先して購入をすればよいのか

資産性なのか、住環境なのか、小学校の学区、予算なのか、日当たりなのか優先したいポイントは沢山あります。

一般的に求められるのは、“駅に近くて”“日当たりがあって”“眺望がよくて”“広い間取りで”“価格が安い”という人がよくいますが、

そんな物件はどこにもありません。

 

物件見学は3件程度に

探し方としては優先するポイントを一つ決めて、あとは妥協とは言わないが我慢するくらいでないと物件は決めきれない。

稀にマンション探しをしている人の中で10件以上物件を見ている人がいるのだが、これはもう典型的な決めれらない状態に陥っている。

物件は3件程度に絞って見学するのが理想です。

住宅ローンは組めるのか 

住宅ローンは誰でも組める

マンションの購入を検討するのは良いがはたして住宅ローンは組めるのかというのも気になる所です。

基本的に住宅ローンは誰でも組めます。

どこかの企業に正社員で勤続1年以上勤めていればまず問題はありません。

住宅ローンは、ほぼ信用情報の調査になるので過去5年以内に何もなければ問題なく、あとは消費者金融系の借り入れがなければ融資は大抵受けられます。

尚、住宅ローンの完済年齢は80歳までで借り入れできる年齢は70歳まで、昨年の年収をベースに借入額が決まります。

現状カードローンやオートローンなどの借り入れがあると借入額が減るので、住宅ローン借入時はなるべく他のローンはない方がよいです。

このような場合はローン組める?

勤続1年未満は・・

また、正社員で勤続年数が1年未満の場合は、直近の給与明細等をベースに年収換算をするのでローンは組めます。

契約社員・派遣社員は・・

契約社員の場合は勤続一年以上あればローンは組めますが、派遣社員の場合は組めない金融機関が多い。

外国人は・・

外国人は永住権があれば問題なく組めますが、永住権がない場合は借り入れできる金融機関は限られます。

三菱UFJ銀行とみずほ銀行が住宅ローンの審査の土台にはあがりますが、ローンが組めるかは事案によって異なります。

基本は来日5年、正社員で勤続3年、自己資金を物件価格の20%用意する事が求められます。

 

3年以内に病歴が・・

過去3年以内に大きな病気や手術入院、現在通院中や投薬中の場合は、団体信用生命保険(団信)の審査に引っかかる可能性があります。

住宅ローンは団信加入が必須になるので、該当する場合は必ず不動産屋さんに申し出ましょう。

もし病気がある場合は全くローンが組めないわけではなく、金利は少し高くなりますがワイド団信(金利+0.3%、審査あり)を利用する事でローンが組める場合があります。

またフラット35は団信なしの融資も可能であるので、こちらでローンを組むことは可能です。

住宅ローンはどこが金利低い

→(回答)ネット系の金融機関の変動金利が圧倒的に低いです

 

住宅ローンは、大手金融機関(三菱UFJ銀行や三井住友銀行など)から地方銀行やネット専用銀行まで多くの所が取り扱っています。

では、住宅ローンはで金利が低いところはどこなのか?

それはネット専用の銀行が圧倒的に低い金利で、住信SBIネット銀行やauじぶん銀行は変動金利が0.395%と大変低い金利で提供している。

上記の金融機関でローンが組めれば支払いは安く済み、ローンの保証料はありません。

ただし、融資額に対しての手数料があるので要注意です。

利用の際は不動産屋さんとよく相談した方が良いですね。

別荘や親族用の購入で住宅ローンは組める

別荘や親族用の購入で住宅ローンは組めるのか?

→(回答)別荘であればセカンドハウスローン、親族用であれば親族用のローンがあります

 

別荘であればセカンドハウスローンがあります。

三菱UFJ銀行では、住宅ローンの金利に0.8%程度足した金利で融資してくれます。

親族用のローンは、住宅ローンの金利そのままで融資してくれるケースが多いです。

尚、セカンドハウスローンは住民票の移動なしで、親族用ローンは実際に住む人の住民票の移動が必須になります。

またいずれのケースも住宅ローン控除は受けられません。

購入費用以外にかかるお金は

購入費用以外に掛かるお金はなんでしょうか?またどの位掛かるのでしょうか?

→(回答)購入費用以外に掛かるものは下記になります

 

諸費用としてかかるもの

・印紙代(売買契約時、ローンの契約時)

・登記費用(所有権の移転、抵当権の設定、司法書士への報酬)

・住宅ローンの保証料

・住宅ローンの手数料(提携不動産会社への手数料)

・仲介手数料(中古の場合)

・建物の火災保険料 

新築の場合、トータルで物件価格の5%程度が購入費用以外の諸費用として掛かってきます。

中古の場合はさらに仲介手数料が(物件価格×3%+6万円)+消費税が掛かるので、5000万円の物件を購入すると171万円の仲介手数料が加算されます。 

また入居すると掛かってくるもの

・修繕積立金

・管理費

 

税金関係は

・不動産取得税(入居時1回のみ)

・固定資産税、都市計画税(毎年掛かる、3年に1回の評価替え有)

 

固定資産税は新築マンションの場合、新築から5年間は固定資産税の建物部分が1/2になります。

適用されるには、課税床面積が50㎡以上、居住部分が家屋の1/2以上などの要件があります。

不動産取得税は、新築住宅の場合は“(固定資産税評価額-1200万円)×3%”で算出されるので、固定資産税評価額が1200万以下だと不動産取得税は掛からない。

また中古住宅の場合は、控除額が築年数に応じて変わってくる。

例えば、1997年4月1日以降の物件は控除額1200万円であるが、同年3月31日以前になると1000万円、他築年数が古くなると徐々に控除額が少なくなるのである。

 

戸建てからマンションへの買い替え、大量の不用品どうする

広い戸建てからコンパクトなマンションに引っ越しとなると全ての荷物を新居に持ち込むのは難しいですね。

このように大量の荷物があった場合に、どのように整理または処分すればよいのでしょうか。

 

サマリーポケットを利用する

サマリーポケットとは、箱に詰めて送るだけで荷物がスマホの中に。 1箱250円〜のお手頃価格で預けられるスマホ収納サービスです。

靴などの小物から収納ボックスにあるとかさばるコートなどの衣服や、スキーの板やキャンプ用のテントなどの使う頻度の少ないレジャー用品などを倉庫代わりに預けておけるので大変便利です。

荷物は1点から11時までに取り出しの指示をすると翌日に配達をしてくれます。

家の中に余計なものを置かずに収納ケースもスッキリするので大変便利なサービスです。

 

不用品買取業者に買い取ってもらう

不用品買取サービスとは、専門業者が不用品を査定し価格をつけて買い取ることです。

この場合、ごみの処分費用や手数料を業者に支払う必要がなく、買取り金額分の現金を手にすることができます。

呼び名が似たものに「不用品回収サービス」がありますが、「回収」は、依頼者が業者に運搬料を支払って処分してもらうサービスです。

引越し間近になると回収業者を呼んでしまいますが、少しでもお金に変えたい場合は「不用品買取サービス」を活用しましょう。

 

粗大ごみは行政の粗大ごみセンターに持ち込む

粗大ごみは粗大ごみシールを貼り指定の日時に引き取りに来てくれますが、行政の粗大ごみセンターに直接持ち込む方法もあります。

粗大ごみシールは品目ごとに300円位のシール負担があるので品目が多いと高くなるのですが、粗大ごみセンターに持ち込むとキロ単位での支払いとなり概ね10キロで300円~400円位の設定になっています。

持ち込みできるのは基本平日のみになるのと、家電リサイクル品対象のものやパソコンは持ち込みはできないなど気を付ける点もあります。

 

無料で引き取ってくれる人をインターネットで探す

不要なものを無料で譲れる情報サイトを活用するのもよいでしょう。

代表的なのはジモティーです。

https://jmty.jp/(参考URL)

家の中で要らなくなった、家具・家電・子供用品などありとあらゆるものを必要な人に無料で譲る事ができます。

ただ捨てるのではなく、次に使ってくれる人がいるって事は、エコですし大変ありがたいですね。

 まとめ

お役立ち情報を解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。

住宅の購入は一生に何度もない大きな買い物であるので、様々情報集めをしていきましょう。

住宅の購入で失敗することないように、わからない部分は不動産業者に尋ねるなどしていき、自身にマッチした住宅に出会えるように行動しましょう。

広島で不動産の売買をするなら広島不動産におまかせください。

 

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