残代金受領、引き渡しの時のポイントとは

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残代金受領、引き渡しの時のポイントとは

引き渡し前までにやっておいた方がよいこと

・部屋の清掃、最終確認

・ご近所への挨拶

・公共料金の精算

・管理会社への転居連絡

部屋の清掃、最終確認

引渡し前に次に入居する方が気持ちよく入居できるように清掃をしておきます。特に水まわりやキッチンまわりは汚れが気になる所になるので念入りに行います。もし清掃が大変な場合はプロの清掃業者に依頼するのもよいです。費用は掛かりますが、レンジまわり・ガスコンロまわりの油汚れやお風呂の水垢なども綺麗に落としてくれるので利用するのもよいでしょう。また庭があれば雑草などを取り除いたり、落ち葉等があれば掃除します。外壁や塀なども汚れていれば簡単に水洗いします。マンションの場合はバルコニーが汚れているので水を流して綺麗にし、排水溝なども詰まりがないか確認します。また引っ越し後で物がない状態のはずですが、収納の中などに残置物がないかも確認しておきましょう。また電気設備やガスコンロなど家の中の設備が正常に機能・作動するかも最終確認しておきます。特に注意すべきは特定の季節のみ使用する設備(例、床暖房、浴室乾燥機など)です。このような設備については居住中気づきにくいので、今一度確認するようにしましょう。

ご近所への挨拶

長く住んでお世話になったご近所さんに転居の挨拶をします。親しい人であれば転居先を伝えるのもよいです。また近所の町内会に加入している場合は、次の入居者に町内会費が請求されないように転居の連絡をしておいた方がよいです。

公共料金の精算

公共料金の精算も事前に済ませておきます。現在は電話連絡以外でも全てインターネット経由で手続きが出来ます。また郵送物も同様に転送の手続きをとっておきましょう。

管理会社への転居連絡

マンションの場合ですが、管理人さんに転居の連絡をしておきましょう。他管理費や修繕費などの諸手続きに関しては不動産業者が全て行ってくれるので、転居後に引き落としがされるなどの心配はありません。

残代金とは

残代金とは、物件価格から売買契約時に支払った手付金や中間金を差し引いたもので、引き渡しを受けるまでにもらう最終金の事です。物件価格の内、現金で受領する部分に関しては、引き渡し前日までに依頼主の口座に振り込まれるのが一般的です。またローン実行によって受領する金銭に関しては、当日引渡し前に依頼主の口座に振り込まれます。

 

通常の決済・引渡し手続きの流れは

引き渡し、決済前にすることは

物件の最終確認

依頼主の引っ越しが引き渡し前に完了している場合に、買主の希望があれば物件の最終確認をします。買主立会いのもと残置されているものがないかなどを確認して問題なければ後日決済手続きに進みます。

 

税金や管理費などの負担金を精算する

固定資産税や都市計画税、管理費や修繕費(マンションの場合)などは精算します。引き渡し前日まで分を依頼主、引き渡し後を買主が負担します。これは事前に不動産会社が精算を行っているので、精算金は手付金と一緒に振り込まれるのが一般的です。

 

取扱い説明書を渡す

家の建築関係書類、実測図、購入時のパンフレット、キッチン・給湯器・床暖房など住戸内設備の保証書や取扱い説明書などを買主に引き渡します。通常は手渡しではなく引き渡しをする住居内の目立つところに一旦置いておきます。

決済・引渡し日の当日の流れ

銀行に出向く

決済と引き渡しをするのは銀行の応接室が一般的です。ここに依頼主と買主と不動産業者と司法書士が集合します。引き渡し後に登記手続きがあるので時間は大抵午前中です。 

登記書類の確認

司法書士より所有権移転登記に関する書類が渡され、登記に関する説明と内容を確認したら手続きを司法書士に一任する為に委任状の記入と捺印をします。

残代金決済に向けての準備

残代金や固定資産税と都市計画税の精算、登記費用の支払いにあたり、買主が出金伝票や振込み伝票に記入・捺印します。この時依頼主が抵当権の抹消登記を依頼する場合は、抵当権抹消登記に掛かる費用を司法書士に支払います。

ローンの実行

申請書類が整ったら司法書士が銀行のローン担当者にローンの実行するよう伝えます。ローンの実行には通常30分程度掛かります。

ローンが実行されたら

銀行よりローンの実行の連絡が来たらいよいよ鍵の引き渡しです。依頼主が家の鍵を持参しているのでその場で買主に鍵を渡します。引き渡し完了の書類などに署名捺印をし、手続き終了となります。

不動産業者に仲介手数料を払う

引き渡しが完了したら不動産会社に仲介手数料を払います。仲介手数料は媒介契約書に記載された所定の金額となります。仲介手数料を支払い終えたら不動産会社との媒介契約も完了です。 

引き渡し猶予について

引き渡し猶予とは、依頼主の新居へ引っ越しが資金計画の関係で決済後になる場合に、引き渡しを遅らせる特約です。この場合依頼主は残代金入金後に今の家を明け渡すことになるので、決済日にはまだ家の中に荷物がある状態です。そのまま即日引っ越しして空にするのは難しいので鍵の引き渡しの猶予期間を設けます。通常は1週間から10日程度猶予期間を設けるのが一般的です。引き渡し猶予については売買契約前に不動産会社が事前に説明を行います。 

買主から残代金が入らない場合

売買契約を締結する際に手付金が支払われた場合は、手付放棄による売買契約の解除をすることができます。しかし手付解除には通常期限をつけるので期限を過ぎた場合に契約の解除をすることはできません。ではこのような場合に依頼主はどのような対応をすればよいのでしょうか。

残代金を支払って貰うように催促する

既定の残代金を支払って貰えるように相当の期間を定めて買主に催促します。催促の方法は口頭、電話、書面での郵送等があります。もちろん依頼主も引き渡しができるように準備をしないといけません。仮に買主が引き渡し期日を過ぎて残代金を支払った場合、契約内容にもよりますが遅延損害金(契約時に定められた利率)を請求できます。

売買契約を解除する

売買契約を解除するには契約書の内容にもよりますが、原則として決済日が過ぎた後に相当期間を定めて履行の催促をしたうえで、契約解除の意思をする必要があります。事例によると「本書面の到達後1週間以内に残代金を支払ってください」という履行の催促をします。解除の意思表示や催告は、内容証明郵便で送付すると確実な証拠となります。それでも支払わなかった場合には解除の意思表示をすることができます。 

売買契約にもよりますが、売買契約を解除した上で売買代金の一定割合相当の違約金を請求できる場合があります。売買契約にこのような定めがあれば、売主は催告・解除を行った上で買主に違約金を請求できます。買主がすんなりと違約金を支払わない場合、強制的に取り立てるには裁判をするしかありません。

まとめ

不動産売買においては、契約も重要ですが契約後から引き渡しまでの期間も大変重要なところです。ここで手続きが一個でも進んでいなければ不動産の引き渡しをすることはできません。買主にも迷惑をかけることとなるので抜かりなく粛々と手続きを進めることが重要になります。また買主に会うのが状況によっては内見時以来となることもあるので、お互い気持ちよく不動産取引を全うできるようにしましょう。

 

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