取得費

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広島市中区不動産売却、広島市安佐北区不動産売却、廿日市市不動産売却をお考えなら、広島不動産にお任せください。不動産売却時に購入時より高く売れれば譲渡所得となります。譲渡所得に対しては一定の税額が課せられますが、取得費や売却に掛かった経費を差し引くことで、税金負担を抑えることができます。この記事では、取得費について解説します。

取得費とは

取得費とは不動産を購入した時に掛かった費用のことです。土地と建物の購入費用の他、建築代金や購入手数料なども含まれます。取得費には2通り(概算法・実額法)の求め方があり、どちらか有利な方(取得費が高くなる方)を選択することができます。概算法は、売却価格×5%で求めます。実額法は、土地建物の購入代金の他に、取得に要した費用(仲介手数料など)の合計から、減価償却費(建物分)を差し引いた金額となります。尚、建物の減価償却費は下記の計算式で求めます。

〇減価償却費=建物取得費×0.9×償却率×経過年数

(例)マイホーム、当時の建物購入価格2,000万円(その他の費用はなしとする)、鉄筋コンクリート造り、経過年数10年1か月の場合の減価償却費は?

2,000万円×0.9×0.015×10=2,700,000円

この場合の減価償却費は、270万円となります。

 

尚、この場合の建物の取得費は?

2,000万円-270万円=1,730万円

 

次に、建物の取得費を計算しようと思いましたが、購入時の土地と建物の区別が記載されていませんでした。どのように区分するのでしょうか?土地と建物の価格が総額で記載されているマイホームについて、土地建物の区分に税法上特別の規定はありません。したがって、合理的な計算方法があればよいとされています。それを下記4パターンあります。

・消費税から建物価格を計算する

・標準建築価額による方法で建物価格を計算する

・固定資産税評価額の比率で案分する

・土地の時価を算定し、残りを建物価格とする

 

上記4パターンから、2つを具体的に紹介します。まずは、消費税から建物価格を計算します。

建物価格=(消費税÷10%(8%or5%or3%))+消費税

※消費税は購入当時の税率を採用する

土地価格=土地・建物の合計額-建物価格

 

次に、標準建築価額による方法で、建物価格を計算する方法について、具体例を用いて解説します。

平成5年2月に4,000万円で購入したマンション(新築・SRC)を令和2年4月に売却した。専有面積は60㎡。土地建物の記載なしの場合の取得費の計算方法は?(標準的な建築価額を300,300円)

 

①購入時の建物取得価額 303,000円×60(㎡)=18,018,000円

② 購入時の土地取得価額 40,000,000円-18,018,000円=21,982,000円

③減価償却費を計算 18,018,000×0.9×0.015×27=6,567,561円

④売却時の建物の取得費 18,018,000-6,567,561=11,450,439円

⑤土地と建物の取得費の合計 21,982,000+11,450,439=33,432,439円

 

したがって、この場合の取得費は33,432,439円と計算できます。

まとめ

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