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不動産の査定に関するご質問

マンションの場合は将来的に再度居住される可能性がある場合は賃貸にしてそのまま保有されることをご提案させていただき、再度居住される可能性がない場合は売却をご提案させていただくことが一般的です。 賃貸の場合は、空室リスクや固定資産税・修繕積立金等から総合的に判断をすると利益が出ない可能性もあり、築年数が古くなると現在の査定金額よりも売却金額が下がる可能性もあります。 賃貸にするのか売却するのかはご事情や物件によってどちらが良いのか異なることもありますので、不動産会社にご相談ください。

ご相談からご成約・お引き渡しまでの期間は、1ヶ月~6ヶ月くらいとなっています。
契約が成立してから販売開始までは、広告作成や情報収集などの準備に約1週間程が必要です。
売却に向かっての営業活動は1ヵ月~3ヶ月で行われることが一般的ですが、物件によっては時間を要します。
売買契約後は残金決済までに現金の場合は1週間程度ですが、ローンの場合は購入者のローン審査には1ヶ月ほどかかります。

不動産の売却をご検討されている方は、査定依頼サービスを無料でご利用していただくことができます。どうぞお気軽に、無料査定依頼サービスをご利用ください。

簡易査定は現地調査をすることなくデータを基に査定価格を算出する方法で、机上査定とも言わています。
不動産会社が周辺の相場や基礎データなどを参考にして査定価格を算出することから、算出した査定価格が実際の不動産価格と誤差が生まれることもあります。
訪問査定は実際に住宅を見て査定価格を算出する査定方法で、正確な査定価格を算出することができる方法です。
不動産会社が現地を訪問して確認した現地の状況や基礎データの視点から査定するもので、眺望や日当たりなど物件の良いアピールポイントが査定価格に反映されます。

本人名義以外の不動産査定のご依頼は、ご依頼の不動産を売買する権利を持っている方か、ご本人様から依頼を受けている方の場合は可能です。詳しくは不動産会社までご相談ください。

査定価格は周辺相場や基礎データなどの情報と近隣の環境や建設予定などを調査した情報を基に算出されており、この算出方法は不動産会社により異なります。
不動産会社によって査定価格が異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼して比較しましょう。
複数の不動産会社を比較する際は、査定価格だけでなくその査定価格の基になった理由も確認することが重要です。

必ず査定価格で売り出さないといけないということはありません。
査定価格は不動産会社が周辺の相場や長年蓄積したノウハウをもとに物件を評価して適正と思われる価格を算出するものです。
売り出し金額が査定価格を大幅に上回る場合は売却までに長い期間を要し、最後は査定金額を下回る価格でしか売却することができなくなったということもあります。
すぐに売却したいと思われる場合は売り出し価格を低めに設定する方法、売却まで期間を要してもいい場合は売り出し価格を高めに設定して反応を見ながら価格を調整していく方法が一般的です。
最終的にはご本人さまが売り出し価格を決定されることになりますので、不動産会社によくご相談の上決定されることをお勧めします。

権利証(不動産の面積や名義人を確認)・分譲時のパンフレット・土地の測量図面や建物の図面など、所有されている不動産の詳細が把握できるものがある場合、打ち合わせをスムーズに進めることができます。

不動産会社の担当者の知識や経験が豊富であるかどうか、提示金額や取扱実績などを考慮して選定されることをお勧めします。適切な価格を算出し、親身に対応してもらうことができる不動産会社を選びましょう。

問題ございません。
売却につきましては、査定価格が不動産会社によって異なることもあり、不動産会社にもそれぞれ特徴や販売活動の方法が違うこともありますので比較してみられることも大切です。
しかし、あまりにも多くの不動産会社に査定の依頼をすると複数の不動産会社への対応が必要となりとても大変になりますので、2~3社選定されることをお勧めします。

簡易査定(机上査定)は、30分から1時間程度の調査で査定価格を算出し査定書を提出することができます。
訪問査定は、不動産会社の営業担当者が実際に現地を数十分程度確認する他に、官庁や法務局で法規制やインフラ状況を調査する時間が必要となりますので、査定価格を算定して査定書を提出するまでには数日間を要します。

媒介契約は不動産の売買・交換・賃貸借などの取引に関して宅地建物取引業者が取引当事者の間に入りその成立に向けて活動するという旨の契約で、売主または買主(賃貸借取引は貸主または借主)と宅地建物取引業者との間で締結されるものです。
媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。
どちらも基本的な内容は同じですが、依頼者(売主)に販売状況を報告する頻度が異なる、複数社に仲介(媒介)を依頼することの可否、売主が購入希望者との直接売買契約を自ら行うことの可否など、それぞれ特徴があります。
媒介契約の内容や特徴を十分に確認し、不動産会社の説明を聞き、自分の意思を不動産会社にしっかりと伝えた上で媒介契約を締結することが大切です。


・専属専任媒介
専属専任媒介は、売主が不動産会社1社にのみにしか仲介を依頼することができない契約で、不動産会社を介した買主とだけ売買契約の締結をすることができるものです。
売主が自分で親戚や知人などに交渉して買主を見つけても、依頼した不動産会社を介さず売買契約を勧めて締結することはできません。
このことから、他の媒介契約より拘束力が強い契約となっています。

・専任媒介契約
専任媒介契約は、売主が自身で親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきた場合に不動産会社を介することなく直接契約することができる契約です。
その他は、専属専任媒介契約とほとんど同様の内容となっています。

「専属専任媒介契約・専任媒介契約」

・媒介契約の有効期間は3ヵ月間
・不動産会社は仲介業務の実施状況(販売促進活動など)を売主へ報告する義務がある
 (専属専任媒介契約は1週間に1回以上、専任媒介契約は2週間に1回以上)
・依頼された不動産会社は、国土交通大臣指定の指定流通機構(レインズ)へ物件を登録する
 (不動産会社同士が速やかに情報を交換・共有し、買主を広く求めることができる)
 登録義務は専属専任媒介は契約締結日から5日以内、専任媒介は契約締結日から7日以内
 (専属専任媒介が2日間短いのは、成約に向けての積極的努力義務が他の契約より強力)

・一般媒介契約
一般媒介契約は、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約です。
売主が自身で親戚や知人などと直接交渉して買主を見つけた場合も不動産会社を介することなく直接契約することができることは専任媒介契約と同様で、最終的には1社と取引を進めていきます。
依頼された不動産会社は、国土交通大臣指定の指定流通機構(レインズ)への物件の登録や売主に対する売却活動などの業務報告義務はありません。
他に依頼した不動産会社名を明確にする明示型と明確にしない非明示型があります。

【3つの媒介契約の内容の主な違い】
・不動産会社から売主への営業活動報告(販売・問合せ状況など)の頻度
・売主が自分で見つけた購入希望者との直接売買契約の可否
・複数の不動産会社への販売の依頼の可否

一般媒介契約は、窓口が広がることから買主が見つかりやすく、自分で買主を探すこともできます。
不動産会社は販売活動の状況を報告する義務がないことから実際にどのような活動をしているのかがわかりにくく、最終的に他の不動産会社で売買契約が締結されることも考えられるため不動産会社によっては経費(広告費など)を積極的に使わないことも考えられます。
専任(専属)媒介契約は他の不動産会社によって売買契約が締結されることもなく営業担当者によるしっかりとした販売・広告活動が期待できますが、1社の不動産会社にのみの依頼となるためより信頼できる不動産会社選びが重要です。

費用やお金についてのご質問

不動産取引の仲介では、売買契約の成立時に不動産会社への仲介手数料を支払う必要があります。
(原則とし、買契約が成立するまでは不動産会社に仲介手数料を支払う必要はない)
宅地建物取引業法により、不動産の購入・売却時の不動産会社の仲介手数料(媒介手数料)は上限が定められています。

・取引額200万円以下(税抜)の金額は、取引額の5%以内(税抜)+消費税
・取引額200万円超400万円以下の金額は、取引額の4%以内(税抜)+2万円+消費税
・取引額400万円超金額(税抜)は、取引額の3%以内(税抜)+6万円+消費税

基本的に費用が発生することはございません。
一般的な広告費や不動産購入希望者の現地見学に関する費用は、売買契約時に発生する仲介手数料に含まれています。
しかし、売主の特別な依頼による広告費などの実費などは請求されることもあり、媒介契約締結後に契約内容に反した形で売却を取り下げる場合には、手数料が発生することもあります。
不動産会社との媒介契約の際に契約書内容を確認し、疑問がある場合には納得できるまで説明を求めましょう。

売却代金の支払いは売買契約時と引渡し時の2回に分けて支払われることが一般的で、契約時5~10%、引渡し時に残金が支払われることが多くなっています。 契約から引渡しまでの期間は不動産会社が売主と買主を仲介し調整します。

売却時に必要となる諸費用は譲渡所得税・住民税(売却により利益がある場合)・仲介手数料・印紙代(売買契約書に貼付)・住宅ローン返済関連(抵当権抹消費用・司法書士手数料など)で、金額は売却する不動産によって異なります。

固定資産税はその年の1月1日現在の所有者に課税さるため、売却後も翌年に納税通知書が届くこともあります。
納税通知書に記載された金額は引渡し日を基準として日割り計算した金額を事前に買主から受け取り、売主が納付します。

物件を売却した年の翌年3月15日までに確定申告が必要で、一般的に年末調整で会社を通して納税している方も確定申告の必要があります。
申告手続きはご本人でも十分に行うことができますが、税理士に依頼することも可能です。
各税務署で申告書作成についての無料相談を実施しているため、利用することもできます。

自宅(居住用財産)を売却した場合には一定の要件を満たすと税務上の特例が適用されます。 確定申告の際にはぜひご利用ください。(詳しくは国税庁HPで適用条件をご確認ください)
譲渡益が発生した場合の特例は、居住用財産を売却時の3,000万円の特別控除、所有期間10年超の居住用財産を売却時の軽減税率、特定の居住用財産を売却時の買い替えの特例などがあります。
譲渡損が発生した場合の特例は、居住用財産を買い替え時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例、特定居住用財産の譲渡損益の損益通算及び繰越控除の特例などがあります。

弊社では、物件売却の際の広告にかかる費用は全額負担しており、直接お客さまにご負担いただくことはございません。

現在所有されているご自宅の資金を受けるためには買い換え先の住居に引越しをする必要がありますが、様々な方法もあります。
一時的に必要資金を用意することができる「つなぎローンサービス」を利用する方法、買主の承諾により引渡し後・残金受領後にも数日間を現在の家に居住し残代金を購入先に支払って引越しをする方法などです。

購入についてのご質問

金融機関によっては100%のローンや諸経費も含めたローンの利用が可能です。
利用の可否は年収・勤続年数・現在の借入状況などにより異なります。まずはご相談ください。

不動産の売買時に物件代金以外に必要な諸費用は、売買代金の5~10%ほどとなることが一般的です。
必要な諸費用は印紙税・登録免許税・不動産取得税等の税金・ローンの事務手数料と保証料・火災保険料などがあり、取引の種類によっては仲介手数料も必要になります。
引越し費用などその他にも必要な諸費用が発生することもありますので、概算を把握されたい方はぜひご相談ください。
お客さまのご依頼内容をお伺いさせていただき、詳しいご説明をさせていただきます。

購入可能な物件価格は、一般的には月々に支払可能なローンの返済額から借入可能額を割り出し、手持ち資金を合計して算出します。 当社WEBサイトにも「毎月返済額シミュレーション」「借入可能額シミュレーション」をご用意しておりますのでご利用ください。 しかし、希望の借入ができない場合もありますので、詳細は営業担当または金融機関にご相談ください。

頭金は特に決まりがあるわけではなく、一般的には物件価格の2割が理想とされていますが100%ローンをご利用のお客さまもいらっしゃいます。
借入総額や毎月の返済額と収入のバランスが重要になりますので、詳細は営業担当または金融機関にご相談ください。

ローンの審査基準は金融機関によって異なり、一般的には最低でも勤続1年以上が融資を受けられる目安とされていますが、それより短い勤続期間の方が借りることができることもあります。
詳細は営業担当または金融機関にご相談ください。

不動産の情報は、土地のみで調べるよりも一戸建ても含めて調べた方が情報が多くあります。
建物が古い中古一戸建て物件などが土地のみの価格に近い金額で売りに出されていることもあり、解体費用も含めて検討してみる方法もあります。
様々な条件も含めて調べることで、情報の幅を広げることができます。

不動産の売買取引におきましては、売主と買主の間で条件面(引渡し時期・引渡しの状態・付帯設備など)の調整を行うものですが、価格交渉ができることもあります。

最初に住みたい地域を決定、交通の利便性・生活環境・地域の発展性など何にウェートを置くか考えて決めます。
資金計画は堅実に計画する必要がありますので、借入金は無理なく返せる金額に設定しローンの借入先を決定します。
それぞれの金融機関により融資条件や返済条件が異なります、各金融機関へ確認ください。

頭金(自己資金)は一般的に物件価格の10%~20%程度必要とされています。
物件購入資金以外にも、税金・ローンの事務手数料などが現金で必要となりますので準備が用意です。

住宅ローンは各民間金融機関が取り扱っている各種住宅ローン、住宅金融支援機構が提供しているフラット35などがあります。
住宅ローンについての詳細は「住宅ローンの基礎知識」のページをご覧ください。

物件を預貯金だけで購入される場合はそれぞれの負担金額の割合で登記、ローンを組まれる場合はそれぞれの返済負担額による割合で共有されることをお勧めします。
ご夫婦お二人の収入が一緒になると明確に分けずらくなるため、お互いの年収の割合で返済をしているものとして共有登記の割合を決める方法もあります。

重要事項説明とは、宅地建物の取引などの売買契約・貸借契約・委託契約に際して、重要事項説明書に基づき契約に関する重要事項を消費者に対して説明を行うことです。
不動産の契約は取引金額も大きく、売主買主双方ともに円滑な取引と後のトラブル等を防止するため、物件に関わる情報を正確かつ的確に説明して契約前に了承いただくためのものです。
宅建業者は契約を行う前に買主に対し、宅地建物取引士により定められた項目について記載した書面を交付し口頭で説明を行う必要があります。

・対象となる宅地又は建物に直接関する事項(売買)
①登記簿に記録されていること
②法令(都市計画法、建築基準法など)の制限に関すること
③私道の負担に関すること
④施設設備(飲料水、電気およびガスの供給、排水など)の状況
⑤未完成物件は工事完了時の形状(宅地造成または建物建築工事完了時の形状、構造など)
⑥造成宅地は防災地区域内かどうか
⑦土砂災害警戒区域内かどうか
⑧津波災害警戒区域内かどうか
⑨石綿(アスベスト)使用調査の結果
⑩耐震診断の結果
⑪住宅性能評価を受けた新築住宅は住宅性能評価書の交付の有無

・ 取引条件に関する事項(売買)
①代金や交換差金など以外に受託される金額
②契約の解除(損害賠償額の予定額など)に関すること
③違約金などに関すること
④手付金などの保全措置について(業者が自ら売主の場合)
⑤支払金又は預かり金などの保全措置について
⑥金銭の貸借の斡旋に関すること
⑦瑕疵担保責任の履行に関する措置について
⑧割賦販売に関すること

・その他の事項
①供託所に関すること

【区分所有建物(マンションなど)の追加記載事項】
・一棟の建物またはその敷地に関する権利、これらの管理・使用に関する事項
①敷地に関する権利の種類や内容
②共用部分に関する規約など
③専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約など
④専用使用権に関する規約など
⑤特定の者への負担減免について(所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免するなど)
⑥計画修繕積立金等に関すること
⑦通常の管理費用の額
⑧管理の委託先
⑨建物の維持修繕の実施状況の記録
⑩その他

契約とは、目的物件の特定・売買代金・支払い条件・所有権移転登記申請・引渡などの契約内容について売買当事者間で合意が成立したものです。
合意した内容について売買契約書を作成して当事者・媒介業者・宅地建物取引士の署名押印を行い、その売買契約書を売買当事者それぞれに交付します。

・不動産売買契約書の一般的な規定
①売買物件の表示
②売買代金・手付金の金額、の支払時期・方法
③土地の実測、土地代金の精算
④所有権の移転と引渡し
⑤付帯設備などの引継ぎ
⑥負担の消除
⑦公租公課等の精算
⑧手付解除
⑨引渡完了前の物件の滅失・毀損など(危険負担)
⑩契約違反による解除、違約金
⑪反社会的勢力の排除
⑫融資利用の特約
⑬契約不適合責任
⑭その他(当事者間で話し合って設ける特約)

売却についてのご質問

リフォームを行わないまま売却するケースが一般的です。
しかし、建物の状況によっては一部でもリフォームすることで印象が良くなり、売却がスピーディーになることもあります。
物件の状況を確認し、最適なご提案をさせていただきます。

問題はございません。
中古物件の場合、お客さまがお住まいになりながら売却をされることが多くなっています。

内見に関しましては、事前にスケジュールの相談・調整をさせていただきます。
突然訪問されることはございませんのでご安心ください。
お約束の日時に、当社スタッフが買主さまをお連れさせていただきます。

迅速に売却するためには、査定価格に基づき適正な販売価格を設定することが大切です。
当社が直接物件を購入させていただく買取、一定期間に売却することができない場合は事前に決めておいた価格で買い取らせていただくこともできます。
さまざまな選択肢よりお客さまのご要望に沿った方法をご提案させていただきます。

古い建物も中古住宅としての売却することができ、更地にして土地として売却することもできます。
古い建物を中古住宅として購入されるお客さまも多く、ご要望に沿った売却方法をご提案させていただきます。

お客さまのご都合や物件により最適な売却方法は異なりますが、早い売却をご希望の場合には買取、高い売却をご希望の場合には仲介をお勧めさせていただいております。
どちらの方法にもメリット・デメリットがありますので、お客さまのご要望をお伺いさせていただき最適な方法をご提案いたします。

不動産会社のWEBサイトや不動産ポータルサイトへの物件情報の掲載、住宅情報誌各誌への掲載、新聞折込広告の実行、店頭での物件情報の掲示、指定流通機構(レインズ)への物件登録など、さまざまな方法で購入希望者を求めます。
(レインズは国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するコンピュータネットワークシステムで、オンラインで接続する複数の会員不動産会社間で情報交換を行うことが可能。レインズに登録することで売主は契約の相手を広くサーチすることができ、買主は一社の会員会社に問い合わると複数の業者に回ることなく登録物件を全て把握できる仕組み)
さらに、条件や希望に合う既存顧客への物件紹介、不動産を探されている方に気軽に見学していただくことができるオープンハウスの開催を行います。
売却物件に関する問い合わせ状況や反応、広告など売却活動の経過を営業担当者が定期的に報告を行います。
売却活動の方法は依頼する不動産会社により異るため、査定依頼の際にどのような方法で活動を行うか確認しましょう。

ご事情により早期売却をご希望される方やご所有の不動産をなかなか売却することができない方、周囲の方に分からないように売却されたい方などは、不動産会社の買取りサービスがお勧めです。
不動産会社や専門買取業者が買主となるため、仲介のように買主が見つかるまで売却できないということがなく早く確実に売却することができます。
しかし、仲介より売却価格が低くなる傾向のため、メリットとデメリットをよく理解する必要があります。
メリットは不動産会社が買主となるため確実かつスピーディな売却、広告なしでの売却が可能で秘密が守れるところ、デメリットは一般の仲介より売却価格が低くなる傾向にあるところです。

居住中の物件の場合は特に必要はありません。空家の物件の場合は不動産会社でお預かりさせていただきます。
購入希望者のご案内時などに売主さまを煩わせることはございません。

住宅の第一印象はとても大切です。
部屋の中をきれいに片付ける、特に水回りやベランダなどは念入りに掃除しましょう。
カーテンやブラインドを開け、玄関やトイレなど居室の全ての照明をつけてなるべく明るい印象になるようにしましょう。
窓を開けて部屋の換気、ペットを飼育されているお宅や喫煙されている部屋などは臭いが残っていることもあるため事前に消臭剤などでケアしましょう。
ハウスクリーニングやリフォーム、ホームステージング(部屋を家具や小物で演出し早期に好条件での売却を目指す販売手法)の活用も好印象になります。
居住している人も買主には気になるところ、笑顔で出迎え質問にはしっかり答えましょう。
家族全員で出迎えるよりは少人数で待機する方がゆっくり部屋内を見てもらうことができるでしょう。

土地売却の際に重要となるのは正確な面積です。
長年所有している土地は不動産登記簿謄本に記載してある数字が不正確なこともあり、隣家との境界標がない場合は敷地境界が不明になっていることもあります。
売買契約時に実測面積での契約を希望されることもあるため、買主が後々近隣と境界が問題になることのないよう、現地で測量調査を行い境界標を設置しておくと安心です。
不動産会社よっては簡易な測量サービスを行うもところもあるので相談してみましょう。
土地売却は立地や面積により購入者が異なるため建てることができる建物の規模を役所で確認し、前面道路の幅や自動車の進入の可否も確認しましょう。
これらの確認事項は売却依頼をすると不動産会社が行うのが一般的です。
空き地の場合は、植木などの残存物がないかを確認して事前に撤去し、売却の際に必要な権利書・測量図・境界確認書など土地関係の書類も揃えておきましょう。
建物がある場合は、そのまま売却するのか更地にして売却するのかを不動産会社に相談して決めましょう。
古家付きで売却するメリットは、買主が建物の規模や日当たりの状態をイメージすることができる、住宅ローンが利用できるため買い手の幅が広がるなどがあります。

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