自宅買い替えを検討時に、住宅ローンが残っていることはよくあることです。住宅ローンが残っていても新たにローンを組み、買い替えをすることはできるのでしょうか？今回は、住宅ローンがある場合に買い替えする方法を解説します。
売却条件をつけてローンを組む
まずは、売却条件をつけてローンを組む場合です。一般的には、こちらのパターンが多いです。買い替え不動産の引き渡し前までに自宅の売却を先行か、引き渡し先行でその後に売却するかです。
売却先行で、後引き渡し
売却先行の場合は、買い替え先を決める前に売却活動を行います。買主候補が見つかった・もうすぐ契約できるなど、売却見込みがたった場合に、買い替え先を見つける手法です。この場合、既存ローンは引き渡し時までに、完済する条件となります。買い替え先が中古の場合は、一般的に入居までの期間が短いので、現自宅から買い替え先への引っ越しは可能です。買い替え先が新築住宅で、引き渡しまで期間を要する場合は、仮住まいする必要もあります。この場合のメリットは、売却が決まってから動けるので、買い替え不動産への資金充当など、お金の動きが明確になることです。デメリットは、売却が決まった時に買い替え先の不動産がある保証がないことで、つまり買い替え先に確実性がないことがあります。
買い替え先行で、後売却
新たな買い替え先のローンに、既存の住宅ローンを含めてもローンの借り入れできる場合は、入居後の後売却条件でローンを組むことも可能です。ローンを組める金額は、おおまかに昨年の年収と年齢（何年ローンが組めるか）で決まります。年収が高く且つ35年ローンが組める概ね45歳以下であれば、借入れ額が増えていきます。したがって、ローンを組める金額の中に、新たに借りたいローン金額と既存のローン金額が収まることが条件となります。この条件でローンが組めるメリットは、新たな購入先を見つけて契約し、先に引き渡しを受けることができます。デメリットは、売却ができていないので引き渡し時には既存ローンとの二重ローンになるので、一時的に支払いが増えることです。
これらのローンは、一般的な銀行やフラット35を扱う金融会社で組むことが可能です。
売却しないでローンを組む方法はあるのか
自宅の売却をしないでローンを組むには、先述の買い替え先行で自宅を売却しない条件でローンが組めるかです。これは金融機関や個々のプロフィールや資金内容等により、融資するorしないが分かれるので、事前に確認が必要です
まとめ
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