マンションを保有している方で、売却を検討されている場合に少しでも高く売りたいものです。
ただし、売却が完了するまでの間の住まいを確保しなければならないため、なるべく住みながら売却したいものです。
では、実際にマンションに住みながら売却することができるのでしょうか。
本記事では、居住中の物件を高く売る方法や注意点とともに、マンションに住みながら売却する方法を紹介します。
住みながらでもマンション売却は可能
結論から言えば、保有しているマンションに住みながら、マンションを売却することは可能です。
実際に、マンションの売却活動をおこなっている方の約6割がマンションに住みながら売却をおこなっている状態です。
住みながらの売却とは？
マンションに住みながら売却とは、今まで住んでいたマンションを売却する際に、売りに出した状態でもそのまま住み続けることを指します。
通常、売りに出している時点ですでに自分のものではないイメージがあるかもしれません。
例えば、保有している自動車を中古車として販売する場合、一旦中古車販売店などが買取した上で中古車として販売されるケースが多いです。
よって、買取された時点で自分が自動車を使用することができません。
一方で、マンションの売却については売りに出されている間は自分の保有物件となるため、売却が成立するまでは住み続けることができるのです。
マンションに住みながら売却するメリット
自分が保有するマンションに住みながら売却を進めることで、主に以下4点のメリットがあります。
- 引き渡し日の直前まで住めるためローンや賃料の二重払いが無い
- マンションを売却した資金を住み替え費用に充てられる
- 余裕を持って売却先を探せる
- 内覧で家具の配置や生活のイメージを伝えられる
各メリットについて、詳しく解説します。
引き渡し日の直前まで住めるためローンや賃料の二重払いが無い
マンションに住みながら売却を進める最大のメリットは、引渡しの直前まで住み続けることができる点です。
もし、売却を始めた段階で退去すると、売却先が決まるまでの間の住居を確保しなければなりません。
また、売却活動と同時に新しい住居を確保した場合、ローンや賃料を二重で負担しなければならなくなるのです。
そこで、売却が決まるまで住み続ければ、余計なローンや賃料を支払う必要がなくなります。
マンションを売却した資金を住み替え費用に充てられる
マンションに住みながら売却を進めるメリットとしては、マンションを売却した資金を住み替え費用に充てられる点も見逃せません。
前の住まいを引き渡した後すぐに新居の引き渡しできれば、売却代金を購入資金に充てられるのです。
余裕を持って却先を探せる
先に紹介したように、マンションを売却すると決めた時点で退去して新しい住居に住む場合、二重で費用を負担しなければなりません。
よって、すぐに売却しなければならないという意識が働きがちです。
慌てて売却先を見つけることで、冷静に判断できなくなり相場よりも安い金額で売却してしまうリスクがあります。
そこで、売却を進めると同時に住み続けることで、余裕を持って売却できるため、より好条件で売却できる可能性が高まります。
内覧で家具の配置や生活のイメージを伝えられる
マンションを購入する側としては、実際に物件を見ない状態で購入するのは危険です。
実際に現地に出向いて、物件の状態や周囲の環境などを含めて確認するのが一般的となっています。
物件の状態を確認することを内覧と言いますが、内覧時に部屋に何もない状態で確認してもらうと、家具などを配置した際のイメージが付きにくいものです。
そこで、マンションに住んでいる状態で内覧してもらうことで、内覧で家具の配置や生活のイメージを伝えられるメリットがあります。
マンションに住みながら売却するデメリット
マンションに住みながら売却する場合、メリットだけでなくデメリットも少なからず存在します。
特に、以下3つのデメリットが懸念されます。
- 生活感が伝わりすぎると売却しづらくなる
- 内覧希望者の予定に合わせて対応しなければいけない
- 即入居ができないため売れくい場合がある
各デメリットの詳細は、以下のとおりです。
生活感が伝わりすぎると売却しづらくなる
メリットとして紹介したとおり、マンションに住み続けた状態で内覧してもらうと、実際の生活を送るイメージが付きやすいものです。
一方で、あまりに生活感が伝わりすぎてしまうと売却しづらくなる側面もあります。
マンションは高い費用で購入しなければならない関係上、夢や希望を抱いて購入するケースが多いです。
そこで、あまりに生活感がある状態で内覧してもらうと、魅力が失われてしまう可能性があるため注意してください。
内覧希望者の予定に合わせて対応しなければいけない
内覧を受ける場合、基本的には内覧希望者の予定に合わせた対応が必要です。
内覧を希望する時間帯にはマンションにいる必要があり、また内覧前には最低限の整理整頓や掃除をおこなわなければなりません。
自分だけでなく、同居する家族にも周知して対応できるかがポイントとなります。
即入居ができないため売れくい場合がある
すぐにでも入居できるマンションを探している場合、即入居できるかどうかが重要な選定ポイントとなります。
マンションに住み続けて売却している場合、契約が締結されて引渡すまでに時間がかかります。
これにより、物件を気に入った場合でも最終的に売却が成立しないことが多く、売れにくい傾向にある点には注意が必要です。
住みながらマンションを売却する手順
住みながらマンションの売却を進める場合の手順は、以下のとおりです。
- 不動産会社に査定依頼をする
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売却活動を始める
- 購入希望者と売買契約を結ぶ
- 引っ越し
- 引渡し
各ステップの詳細について、解説します。
不動産会社に査定依頼をする
マンションに住みながら売却を進める場合、最初のステップとして不動産会社に査定依頼をおこないます。
査定は、一社だけでなくなるべく複数の不動産会社から受けることが重要です。
ただし、個々に複数の業者に声をかけて査定を依頼するのは結構大変な作業となります。
そこで、一括査定サイトを利用すれば一括で複数の業者に同時に査定依頼をおこなえるので便利です。
マンション売却時の査定方法としては、主に以下2つの方法があります。
- 机上査定
- 訪問査定
机上査定とは、簡易査定とも呼ばれており所在地や面積、築年数といった情報をベースとして、マンションの査定金額を算出する方法です。
要するに、過去の売却実績をベースとして査定額を算出することになるのです。
一方の訪問査定とは、机上査定した情報に加えて物件の現状の情報をもとに査定する方法です。
机上査定とは、過去の例を参考にして査定額を算出する方法で、訪問査定は過去の例に加え、実際に現地を訪問してどのような状態なのかを加味して査定額を算出する方法です。
より正確な査定額を算出したい場合、訪問査定が選択されるケースが多くなります。
ただし、概算で価値を把握しておきたい場合は、机上査定だけ実施する場合もあります。
なお、査定の結果は申し込んでから概ね1週間程度かかるケースが多いです。
査定時のポイントは、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定を受けた結果、より有利な条件で売却できる不動産会社を探します。
そして、より細かな条件を確認した上で、正式に媒介契約を締結します。
媒介契約とは、自分が希望する仲介サービスの内容と、その対価となる手数料などを明確にする重要なものです。
一度契約を締結すると、契約内容で売却を進めなければならなくなるため、自分の意思を不動産会社に伝えた上で、媒介契約を締結してください。
媒介契約には、以下3つの方法があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
各契約には、以下のような違いがあります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 同時に複数の不動産会社と契約 | 可能 | 不可能 | 不可能 |
| 自分で買主を見つける | 可能 | 可能 | 不可能 |
| 契約の有効期間 | 指定なし（基準は3ヶ月以内） | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| レインズへの登録義務 | なし | あり | あり |
一般媒介契約は、複数の不動産会社と同じタイミングで契約できるメリットがあります。
また、レインズと呼ばれる国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているネットワークシステムへの登録義務はありません。
参照：レインズ公式HP
自分で買主を密ことができるため、他の媒介契約と比較して自由度が高い点が魅力的です。
専任媒介の場合、複数の不動産会社と契約できないものの、自分で買い手を探せます。
また、不動産会社が力を入れて営業活動してくれるため、買い手が見つかりやすい特徴があります。
専属専任媒介についても、専任媒介と同じく契約できるのは1社となり、自分で買い手を見つけられません。
一方で、レインズへの登録義務が5日以内におこなわれたり、業務報告が義務付けられていたりする違いがあります。
専任媒介と同様に、不動産会社が積極的に対応してくれる点が魅力的です。
媒介契約には各々にメリットとデメリットがあるため、自分にとって最適な契約を採用してください。
媒介契約については、以下の記事でも詳しく解説しています。
売却活動を始める
媒介契約の締結をおこなったら、購入希望者を見つけるための売却活動をスタートさせます。
広告活動としては、主にインターネットやチラシなどを使用しておこないます。
ただし、基本的には不動産会社がおこなうことになるため、売主としては特にアクションを起こす必要はありません。
売主としては、内覧の準備と内覧当日の対応が必要となります。
内覧準備とは、内覧者希望者が内覧する際にマンションを購入したいと感じてもらえるように、室内の掃除と準備をしっかりと対応してください。
特に、以下のポイントに着目して掃除などをおこないましょう。
- 水回り（キッチン・お風呂・洗面台など）
- 玄関の埃や靴などの整理整頓
- 部屋の臭い
- 室内の整理整頓
また、室内に目立つようなダメージがある場合は、修復できる場合は修理することをおすすめします。
補修しきれないような大きな傷があるケースでは、購入希望者に対して正直に伝えることが重要です。
また、築年数の古いマンションの場合、売却活動をおこなう前にリフォームを検討するケースもありますが、デメリットも多いため不動産会社と相談した上で判断してください。
購入希望者と売買契約を結ぶ
内覧などを経て購入したいという方がいる場合、売買契約の締結をおこないます。
売買契約の手続きの場所として、不動産会社に買主と売主が来社しておこなうのが一般的です。
契約書が用意されて、必要な箇所に署名や捺印をおこなったら、買主から手付金を受け取ると同時に、売主は不動産会社に仲介手数料を支払いましょう。
手付金とは、売買契約が仮にキャンセルとなった場合に違約金の形で徴収するものとなり、売却金額の5%から10％の金額に設定されます。
不動産会社に支払うことになる仲介手数料は、売却金額の3%から5%に設定されるのが一般的です。
売買契約が成立したら、半金が支払われ、引き渡し後に残りの半金を支払う場合が多いです。
契約時の注意点などは、以下の記事でも詳しく解説しています。
引っ越し
売買契約を締結したら、新居に引っ越す手続きに入ります。
まだ新居が決定していないケースでは、新居が決まるまでの間使用する仮住まいに引っ越さなければなりません。
仮住まいの候補としては、以下が挙げられます。
- 賃貸住宅
- ウィークリー・マンスリー
賃貸住宅を利用する場合、物件の選択肢が多いメリットがある反面、基本的には2年単位の契約となっており初期費用が高額になりがちです。
新居探しが長引いてしまうと、仮住まいの期間が長時間とりその分だけ余計に費用がかかるため注意してください。
ウィークリーやマンスリーマンションの場合、初期費用が契約手数料のみ負担すればよく、退去手続きがしやすいメリットがあります。
ただし、間取りが大きい物件は少ない関係上、家族の人数が多い場合はマッチする物件が見つからないケースが多いです。
また、基本的に家具家電が備え付けとなるため、保有している家具家電を置くスペースがなくなり、トランクルームなどで保管
引渡し
新居への引っ越しが完了したら、売却したマンションを買主に引渡します。
引渡しと同時に、所有権移転登記や抵当権抹消も合わせて対応してください。
所有権移転登記とは、不動産の所有権を以降させた際に、所有権を明確にすることを目的とした登記です。
登記することで、不動産を売却して売主から買主に所有権が移行したことを第三者に公示できます。
抵当権は、住宅ローンの支払いが困難になった場合の担保となり、金融機関が不動産にかける権利となります。
抵当権の場合、住宅ローンの支払いを完了させたとしても自然に消滅しないため、支払いが完了したら抹消手続きをおこなわなければなりません。
以上の手続きが完了し無事に引渡しができれば、売却は完了となります。
住みながらマンションを売却する時の注意点
住みながらマンションを売却する場合、通常の売却と違い注意すべきポイントがあります。
特に、以下の点に注意が必要です。
- 新居探しと売却活動を同時並行でおこなう
- 内覧は希望者の予定に合わせて対応する
- 掃除や片付けを行い臭いにも配慮する
各注意点の詳細は、以下のとおりです。
新居探しと売却活動を同時並行でおこなう
マンションに住みながら売却活動する場合、売却が成立した時点で立ち退きが必要となります。
もちろん、引っ越し期間は猶予されますが、売却が決定してから新居探しをしているようでは遅いです。
また、売却したのになかなか引き渡されない物件は、購入する側としては興味を持てないものです。
よって、売却活動と新居探しは同時進行でおこない、売却が決定したらすぐに新居に引っ越せる状況としてください。
内覧は希望者の予定に合わせて対応する
内覧は、購入希望者に対して絶好のアピールする機会となります。
言わば、内覧希望者はお客様となりますが、自分の都合に合わせてもらうわけにはいきません。
内覧希望者がいる場合、希望者の予定に合わせて対応しましょう。
掃除や片付けを行い臭いにも配慮する
査定や内覧を受ける場合、マンションが汚れていたり片付いていなかったりする場合、マイナスのイメージが付いてしまいます。
そこで、掃除や片付けをしっかりとおこなった上で査定や内覧を受けましょう。
売却後も住み続けられる「リースハック」とは？
マンションを売却したら、そのマンションに住むことは基本不可能です。
ただし、継続して住み続けることができる方法として、リースバックという制度があります。
リースバックとは、セール・アンド・リースバックとも呼ばれており、所有する不動産などの資産を売却して、同時にそれを借りることができる金融取引の手法となります。
リースバックの仕組みとしては、所有している不動産を売却して、直接買い主となる会社が売買代金を一括で支払ってもらいます。
売却と同時期に賃貸借契約を締結すれば、売却した自宅にそのまま住み続けられるので、引越し等は不要となります。
まとめ
マンションを売却する場合、売却が決定するまで住み続けても問題ありません。
ただし、住み続けることによるメリットだけでなく、デメリットも少なからず存在します。
本記事で紹介したポイント抑えて、負担をかけることなくマンションに住み続けて売却しましょう。
広島不動産では、なるべく負担をかけずにマンションを売却するためにサポートしていますので、是非お気軽にご相談ください。
