不動産の売買契約とは？
売買契約とは？
売主買主両者が目的不動産の売買に合意をすることです。売買契約は諾成契約であるので口頭のみで成立はするのですが、後々のトラブル回避の為に両者の署名捺印をした書類を作成するのが一般的であり、それが売買契約書となります。
不動産の売却先が決まりいよいよ契約の手続きに入ります。契約の手続きは両者都合が合えば対面で行い、都合が合わなければ別々に行われます。契約の手続きの前に買主は手付金(相当額)を入金します。売買契約締結前に買主には重要事項説明があります。これは宅地建物取引士がこれから売買契約を行う目的の不動産に関して、現状の権利関係や周辺環境、また万が一の契約解除のことや損害賠償についてまで事細かく説明をしていきます。重要事項説明が終わるといよいよ契約です。
売買契約締結までに確認しておくべきこと
買主について確認すること
売買契約締結前に買主について確認できることについては、事前に不動産会社の担当者に聞いておきましょう。個人情報に抵触しない範囲で事前にどこまで明示してくれるのかは不動産会社によって異なりますが、買主のおおよその居住地、家族構成、年齢、職業、購入の動機等が聞ければどのような素性の人か想像がつくので確認しておいたほうがよいです。
買主の資金計画が成立するか
また一番重要なのは資金計画が問題ない人なのかです。売買契約にはローン利用の場合にローン特約を付けます。ローン特約とは買主に責任のない範囲でローンの審査が下りない場合に白紙解約ができるというものです。この場合、受領した手付金を買主に返還し、また一から買主を探すことになります。売買契約後にローン特約にて白紙解約となると引渡しの時期やあてにしていた売買代金を受け取る予定が狂ってしまうので避けたいところです。なので依頼主は事前に資金計画が成り立っているか、ローンの場合は事前審査が通過している状況にあるのかを確認しましょう。不動産会社によってはとりあえず売買契約を先行し、ローンの審査を契約後に行う不動産業者もいるので要注意です。
売買契約締結時までに用意をしておくもの
売買契約締結時までに用意しておくもの
・登記関係書類（登記済権利証または登記識別情報）
・印鑑（実印）
・印鑑証明書
・本人確認書類（運転免許証などご本人と確認できるもの）
・固定資産税納付書
・建築確認書類、実測図など
・印紙代（売買価格によって異なる）
登記関係書類は購入後に司法書士事務所から郵送されているので手元に保管してあるはずです。建築確認書類は購入時に不動産業者から受け取っているのでこちらも手元にあるはずです。固定資産税の納付書は毎年役所から送られてくるものになります。
代理人が契約を締結する場合
売買契約に立会いができない場合は代理人が契約を行うこともできます。代理人が手続きをする場合に必要なものは下記になります。
・委任状（依頼主が書いたもの）
・依頼主の印鑑証明書（3か月以内に取得したもの）
・代理人の印鑑
・代理人の本人確認
売買契約書について確認しておくべきこと
売買契約書に署名と捺印をすると不動産売買成立です。では署名捺印をする前に確認しておくべき事項はなんでしょうか。
物件表示等を確認
物件について正しく記載されているかを確認しましょう。物件の所在地、物件名、部屋番号、広さなどが正しい内容になっているのかを確認します。
売買金額、手付金、中間金の金額、引き渡し時期を確認
売買代金の確認
お金の部分に関して正しく記載されているか確認します。まずは売買契約金額です。不動産売買の場合に当初金額より値引きしているケースが多いので担当者が金額を誤って記載するケースもあります。事前に合意した金額かどうかを確認しておきましょう。
手付金と中間金の確認
手付金・中間金の金額と支払期日の確認です。手付金は宅建業法上物件価格の20％までとなっておりますが、概ね物件価格の10％程度で設定できれば御の字です。また中間金は手付金が極端に少ない場合は設定した方がよいです。もちろん買主さんの懐事情にもよりますが、例えば手付金30万円で合意をした場合において1か月後に中間金30万円の支払いができるのであれば、極力受領した方がよいでしょう。
引き渡し時期の確認
引き渡し時期に関しては、両者合意のもと設定をしていきます。買主がローンを使う場合は融資実行までに最短でも1か月程度掛かるので、それ相当の期間で設定します。また依頼主が居住中で売却資金を買い替え先の不動産に充当する場合は、売却資金が入ってから引っ越しなどを行う為、実際は引き渡しまでに猶予をつける形になります。この場合買主のローンは実行しているが引っ越しは依頼主が空き家にしてからになるので少々日数を要することとなります。
公租公課の起算日、手付解除期日、違約金の額、買主のローンについて確認
公租公課の起算日
公租公課の起算日とは固定資産税都市計画税の支払いが発生する期日のことで、一般的には引き渡し日となっています。
手付解除期日
手付解除期日は、手付解除によって解約できる期日が事前の買主との合意通りになっているのかを確認します。手付解除期日を設定する理由は、売主にとって契約履行期日ぎりぎりになって解約をされるとこれまでの労力や時間が無駄となりダメージが大きいからです。買主とのトラブル回避の為に一般的には契約から1週間～2週間程度に設定します。
違約金
また期日内に解約があった場合は違約金が発生します。一般的には手付金相当額が違約金となります。
買主のローン
買主のローンについては、融資の有無、ローンの金融機関やローン金額を確認します。もちろん事前にローンが承認となっているかも確認します。
特約に関して確認
買主との合意のもと特約を設定した場合に、合意した内容の通りに記載があるか確認します。特約がない場合は何も記載はありません。
瑕疵の責任に関して確認
売買契約を締結した後で、給水管の破損や天井裏の結露など依頼主が気づかなかったトラブルが明らかになる可能性があります。
このようなトラブルがあった場合の依頼主の対応についての取り決めも確認します。また契約後のトラブル回避の為に事前にホームインスペクション（住宅診断）を行い、瑕疵の内容を明らかにしたうえで売買契約を結ぶと安心です。更にドアの立て付けが悪いなど些細なことも伝えておくのもよいです。
まとめ
売買契約は今後のトラブル回避の為に交わす書面です。何かトラブル等があった場合は売買契約書に記載されていることをベースに判断されることとなります。契約書自体は細かな書面で読むのも面倒な部分もありますが、今後のスムーズな取引を見据え確認を怠らず、不明な点は不動産業者に確認をして手続きを進めるようにしましょう。
