- 1 売買契約後から引渡し前までに行う各種手続き
- 2 売却不動産の最終確認
- 3 決済の準備
- 4 引き渡し前の各種手続き
- 5 まとめ
売買契約後から引渡し前までに行う各種手続き
売買契約後から引渡しまでに行う主な手続きとは何か？
・既存住宅ローンの完済（一括返済）
・登記に関する手続き
・個人間に関する手続き
既存住宅ローンの完済（一括完済）
売却の不動産に住宅ローンなどの借り入れが残っている場合は、それを完済し当該借り入れに対する抵当権などを抹消する必要があります。この手続きは依頼主自身が金融機関などで行うこととなり、一般的には買主から受領する売買代金を充当して一括返済をします。
登記に関する手続き
売却の不動産に抵当権などが設定されている場合は、当該登記を抹消する必要があります。また登記名義人の表示が依頼主の実態と異なる場合は変更する必要もあります。これらの手続きは買主から残代金を受領し買主名義に移転する前に行う必要がありますが、通常は決済当日買主への所有権移転登記と同時に行います。建物の増築や地目の変更、分筆、合筆など表示登記の変更が未了の場合、予め変更登記が必要になります。
個人間に関する手続き
例えば隣地所有者との境界が未確定の場合は境界確定を、私道の通行許可があれば承継をする必要があります。また借地権設定がある場合は地主から譲渡承諾の取得等を行います。
売却不動産の最終確認
売買契約時の“物件状況報告書”“設備表”に記載の通りの状態で買主に引き渡しをしなければならないので、今一度依頼主が物件の状況の確認をします。万が一記載内容と違いがある場合は不動産会社に速やかに連絡をします。
物件状況報告書の記載内容の確認
雨漏りやシロアリの害や構造物の腐食、マンション管理に関する事項などを確認します。
設備表の確認
住戸内にある設備機器の有無や設備の不具合などの有無を確認します。設備の不具合があった場合は速やかに修理業者の手配もします。
決済の準備
引き渡しと残代金の決済を行う為に準備するものを下記に記載をします。
・登記関係書類（登記済権利証または登記識別情報）
・実印
・印鑑証明書（3か月以内に取得したもの）
・固定資産税納付書
・建築・分譲時のパンフレット、設備の取扱い説明書・保証書、管理規約集、建築確認通知書などの買主に引き継ぐ書類
・登記費用（抵当権の抹消登記などがある場合、所有権の移転登記費用は買主の負担）
・本人確認資料（運転免許証などの身分証明書）
・通帳（残代金の振込先がわかるもの）
不動産会社の担当者より決裁に向けて書類の準備の案内と、決済と引き渡しを行う当日の場所と時間が通知されます。決済と引き渡し日は、即日移転登記や抵当権の抹消登記等を行う関係上法務局が動いている平日に行うこととなります。普段サラリーマン等で平日に仕事をしている場合は、半休などを取得する必要があります。尚、手続きは1時間程度で完了します。
引き渡し前の各種手続き
引き渡しをする前に行う各種手続きを紹介します。
引っ越し業者の手配
引っ越し業者2～3社から見積もりを取ります。春先などの繁忙期であれば予約は取りにくくなるので早めに手配をしておきます。
学校の転校手続き
公立の小中学校の場合は、引っ越しの決定後すぐに担任の先生に連絡をし、在学証明書・教科書給与証明書などを受け取ります。公立高校の手続きは、都道府県によって異なるので詳しくは引っ越し先の都道府県の教育委員会に問い合わせしたほうがよいです。私立の小学校の場合は、日本私立小学校連合会、中学校・高等学校は都道府県庁所在地にある私立・中学高等学校協会で、学校名、所在地、電話番号、学科などの確認をし、編入希望先の学校へ問い合わせをしたほうがよいです。
電話の移設・名義変更の手続き
同じ電話局内の管轄の場合、受け持ち電話局へ電話で新旧の住所、氏名、引っ越し月日、移設希望日を連絡します。電話局の管轄が変わる場合、受け持ちの電話局へ電話で新旧の住所、氏名、引っ越し日、移設希望日を連絡します。申し込み日から3日以内に移転先の電話局から、引っ越し先での取り付けに関する案内が電話で入ります。
行政の手続き
役所へ転出届けの提出をします。市区町村へ印鑑を持参し住民異動届を提出して、転出証明書をもらいます。
印鑑登録の消去
市区町村役所へ届け出を提出すると、自動的に印鑑登録は消去されるので印鑑登録カードを窓口に返却をします。
電気・ガス・水道の手続き
電力会社へ転居連絡
領収書・検針票に記載されている電力会社の支社・営業所へ電話で、住所・氏名・引っ越し日・転居先の住所・領収書のお客様番号を連絡します。その後、転居先を管轄する電力会社の支社・営業所へ電話で使用開始日・住所・氏名を連絡します。
ガス会社への転居連絡
領収書・検針票に記載されているガス会社の支社・営業所へ電話で、住所・氏名・引っ越し日・転居先の住所・領収書または検針表のお客様番号を連絡します。その後転居先のガス会社へ、引っ越し日・新住所・氏名・ガス栓開栓の希望日時・旧住所で使用していたガスの種類を伝えます。現在のガス機器がそのまま使用できるかも確認します。
水道局へ転居連絡
領収書・検針票に記載されている水道局の支社・営業所へ電話で、住所・氏名・引っ越し日・転居先の住所・領収書または請求書のお客様番号を連絡します。その後転居先の受け持ち支所・営業所で、使用開始日・住所・氏名を連絡します。下水は水道の手続きをすると自動的に手続きをされます。
転居届や住所変更の手続き
新居の住所が決まったら役所で転居届の提出が必要になります（引っ越し先が同じ市区町村の場合は不要です）。転居届は概ね転出の14日前から受付をしており、その時に転出証明書を受け取ります（転出証明書は転入する自治体の役所に転入届と一緒に提出します）。マイナンバーカードも住所変更の手続きが必要になるので役所で一緒に手続きをしておきましょう。
金融機関の各種手続き
普通預金・定期預金等の変更手続きをします。転居先に同じ契約銀行の支店がある場合は、届け出印鑑、口座番号、新旧の住所、氏名を提出し、口座の移転・住所変更の手続きをします。取引銀行を変える場合は公共料金の自動引き落としの解約届を、口座振替を依頼している窓口に提出します。他、クレジット会社、生命保険、火災保険、損害保険などの住所変更手続きも忘れずに行います。郵便物の転居届は、郵便局のホームページ（e転居）で簡単に行う事ができ、1年間有効になります。また運転免許証は転入先の最寄りの警察署で速やかに住所変更手続きをします。パスポートは記載した住所に二重線を引き、新しい住所を記入するだけで住所変更できます。
まとめ
売買契約後も引き渡しまでには様々な手続きと書類等の準備が必要になります。引き渡し日までにどんなことをしておいた方がよいのか事前に把握しておくことが必要です。どれか一つでも怠ればスムーズな引き渡しは出来ず買主さんにも迷惑を掛けることになります。もちろん不動産会社が引き渡しまでの手引きを案内をして貰えますが、動くのは依頼主自身です。引き渡し日までに計画的に動けるように今一度作戦を練る必要があります。
