「一軒家を売りたい。だけど何から始めていいか分からない」
という人は多いのではないでしょうか。
家を売る経験はそう何度もないので、不安に思うのは当然です。
ましてや金額が高いので失敗したくない、と誰もが思うものです。
この記事では一軒家を売却する流れやかかる費用、気を付けるポイントについて
まとめました。
これを読めば、一軒家の売却についてよく分かると思いますので、最後までお付き合いください。
1. 一軒家売却の流れ
1-1. 買取と仲介
一軒家を売却する方法は大きく分けて２種類あります。買取と仲介です。
買取
買取とは、不動産会社が売主から一軒家を直接買い取る、という方法です。
メリットは早いタイミングで売却ができること。
しかし、買取の場合は相場よりも安くなる傾向があるので、なるべく高く物件を売却したい方には不向きです。
仲介
仲介は不動産会社が売主と買主の間に入り、仲介する方法です。
不動産の売却というと仲介が一般的です。買取よりも高く売れますが、買主が見つかるまで時間がかかる場合があります。
1-2. 個人で売却する
不動産会社に依頼せずに直接個人で売却をすることも可能です。
不動産会社に仲介手数料を支払う必要がないのがメリットですが、広告料の支払いや問合せ対応、内覧の案内などすべて個人で行うために手間がかかります。
特別な事情がない限りはおすすめできません。
1-3. 一軒家売却の流れ
不動産会社に仲介を依頼した場合の全体の流れは以下の通りです。
① 不動産会社を探して査定依頼
② 売り出し金額決定
③ 媒介契約
④ 売り出し開始
⑤ 決済、契約、引き渡し
⑥ 確定申告
物件にもよりますが、不動産会社に査定依頼をしたから引き渡しまで2〜6ヶ月くらいかかるのが一般的です。
2. 自分で相場を調べる
一軒家を売却するとき、不動産会社に査定を依頼する前に自分でも相場を知っておきましょう。
相場を把握しておけば適切な価格を算出することができ、買主が早く決まる後押しになります。
不動産価格は安すぎても損をしますが、高すぎると誰からも見てもらえません。
適切な売却価格で売り出すことが重要です。
相場を調べるには国土交通省が運営する「土地総合情報システム」や全国指定流通機構連絡協議会が運営する「レインズマーケットインフォメーション」などで確認するとよいでしょう。
3. 複数の不動産会社へ査定依頼
一軒家を売却するなら、不動産会社に査定をお願いしましょう。
査定は無料です。
3-1. 机上査定と訪問査定
査定には「机上査定」と「訪問査定」があります。
机上査定は文字通り、場所や物件の間取りなどの情報を元に売却価格の査定を行います。
訪問査定は、実際に担当者が物件を訪れて内覧し売却価格を算出します。
もちろん精度が高いのは訪問査定です。
3-2. 不動産会社の選び方
一軒家を売却する場合、複数の不動産会社に訪問査定を依頼するとよいでしょう。
複数の中から、良さそうな会社を一社選び、仲介を依頼します。
不動産会社の選ぶポイントは、売買仲介が得意な会社を選ぶこと。
不動産会社も賃貸専門の会社や売買専門の会社などがあります。
できれば一軒家の仲介の実績が豊富な会社に依頼するようにしてください。
査定額が一番高い会社がいいとは限りません。
また、有名な会社がいいとも限りません。このことを是非覚えておいてください。
3-2. 良い担当者に出会うことが重要
不動産会社選びと同様に重要なのが、担当者です。
不動産会社に仲介を依頼するなら一番やりとりを行うのが担当者です。
できれば信頼できる営業パーソンに担当してもらいたいですよね。
良い担当者かどうかを見極めるポイントは以下の２点です。
レスが早い
電話の折り返し、メールの返信などレスが早い人は仕事ができる傾向にあります。
仕事ができる人は業界を問わずレスが早いです。
なかなか連絡が取れない人は、止めた方がよいでしょう。
説明が分かりやすい
説明が分かりやすい人もおすすめです。
不動産業界は専門用語も多いですが、質問に対してなるべく噛み砕いて分かりやすく説明してくれる人を選ぶとよいでしょう。
一軒家の売却という共同作業をしていく中でストレスなく過ごすことができます。
4. 媒介契約
実際に信頼できそうな不動産会社を見つけたら、不動産会社との媒介契約を結びます。
媒介契約には「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」と３種類あります。
専属専任媒介、専任媒介は一社とのみの契約、一般媒介は複数の会社と契約することができます。
おすすめは専任媒介か専属専任媒介です。
なぜなら、一般媒介では他社で契約が決まるケースもあるので、担当者が一生懸命にやってくれない可能性があるからです。
そのため媒介契約の前にじっくりと検討し、適切な不動産会社を選ぶように注力してください。
5. 売り出し開始
不動産会社と媒介契約を結び、売却価格が決まったらいよいよ売り出し開始です。
5-1. 担当者とは密に連絡を
売り出しが始まったら担当者と密に連絡をとるようにしましょう。
週末に内覧希望が何件あるのか、反応がいまいちであれば掲載情報に不足はないか、掲載写真は適切かなど、気になることは何でも聞いてください。こちらの真剣さが伝わり、担当者もより頑張ってくれるはずです。
5-2. 内覧時のポイント
内覧時には、できるだけ物件をよく見せたいものです。内覧時には以下の点に気をつけてください。
広く、キレイに、明るく
室内のものはできるだけ減らして、広く見えるようにしておきましょう。
また、室内はキレイに掃除をしておき、好印象を与えるようにします。
特に水回りは気にする人も多いので注意が必要です。
必要であればクリーニングを入れるのもアリです。
照明をつけておき、できるだけ明るく見えるように工夫するのもプラス要素です。
「リフォームした方が見栄えがいいのでは？」と思うかもしれませんが、無理してリフォームする必要はないでしょう。
買主は気になるところは自分でリフォームするはずですから余計な出費はなるべく避けた方が無難です。
あなたの人柄も大事
中古物件の場合、「誰から買うか」も大事な要素です。
どんなに物件が気にっても売主が嫌な人だったら、買う気がなくなってしまいます。
内覧時には、明るく笑顔で対応し、内覧する人に好印象を与えるようにしてください。
6. 瑕疵担保責任
実際に買主が見つかり、これから契約となったら気をつけて欲しいのが「瑕疵担保責任」です。
物件にすでにある欠陥や不具合は買主に説明しておき、納得した上で買主と売買契約を結びます。
もし、売却後に不具合が見つかった場合は売主が責任を持って修繕しなければなりません。
これを「瑕疵担保責任」といいます。
契約書には必ず瑕疵担保責任についての記載がありますので売買契約書は必ずチェックしておきましょう。
7. 一軒家の売却にかかる費用
一軒家を売却するときにかかる費用はどのくらいでしょうか。
主にかかる費用は以下の通りです。
【税金】
・印紙税
・登録免許税
・譲渡所得税（かかる時がある）
【税金以外】
・仲介手数料
・司法書士への報酬（依頼した場合）
印紙税
不動産売買契約書に貼る印紙の代金です。
おおよそ1〜3万円くらいです。
登録免許税（抵当権抹消費用）
抵当権抹消するためにかかる税金です。
細かい説明は割愛しますが、だいたい数千円程度です。
司法書士への報酬（依頼した場合）
抵当権の抹消を司法書士へ依頼した時にかかります。
だいたい5,000〜15,000円が相場です。
譲渡所得税（かかる時がある）
一軒家を売って利益が出た場合、譲渡所得税が発生します。
譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税はかかりません。
仲介手数料
仲介してくれた不動産会社へ支払う金額です。
仲介手数料は物件の価格により異なり、以下のようになっています。
・200万円以下の場合；売買金額×5%（税別）
・200万円を超え400万円以下の場合；売買金額×4%＋2万円（税別）
・400万円を超える場合；売買金額×3%＋6万円（税別）
たとえば、3,000万円の物件を売却した場合、仲介手数料は、
3,000万円 × 0.06 ＋ 6万円 ＝ 186万円（税別）
となります。
さらに、物件のクリーニングやリフォームをするのであれば、
その分の費用がかかります。
8. 確定申告を忘れずに！
一軒家を売却し、利益が出た場合、確定申告が必要になります。
条件によっては、確定申告で3,000万円の特別控除なども受けられます。
詳しくは不動産会社の担当者に聞いているとよいでしょう。
9. まとめ
一軒家の売却は金額が大きいため、不安がつきものです。
信頼できる不動産会社に任せるとともに、あなた自身も相場を確認して任せきりにしないようにしてください。
急ぎで現金化したい場合は買取という選択もあります。
今回紹介した注意すべきポイントを抑えておいてください。
あなたが希望どおりの条件で一軒家を売却できることを祈っています。
