「住宅ローンが苦しいから、家を売りたい…」
しかし、ローンを完済しないと物件を売却することはできません。
そうなると債権者に物件を差し押さえられて競売にかけられる・・・
そう思う人が多いようですが、競売にかけられる前に「任意売却」で家を売ることができるのです。
しかし、任意売却について知らない人は少なくありません。
この記事は、任意売却を知らない方のために、任意売却の概要や競売との違いなどを説明していきます。
ローンが苦しくてなんとか家を売却したいと思っている人は是非最後までお付き合いください。
1. 任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンが完済していなくても債権者である金融機関の合意を得て
物件を売却することです。
通常、住宅ローンを滞納し一定期間が経過すると債権者から物件が競売にかけられますが、任意売却は競売より少しでもよい条件で物件を売却するための方法です。
債権者の合意を得るためには、住宅ローンを3〜6ヶ月滞納していて、連帯保証人の同意を得る必要があるなど返済できない、ということが認められる必要があります。
病気やリストラで住宅ローンを返済するのが困難になった時などに利用することができます。
通常の売却と違い、売却を決定する際には債権者の合意が必要になります。
2. 任意売却のメリット
競売にくらべた場合の任意売却のメリットはなんでしょうか。
2-1. 競売より高い金額で売れる
任意売却は通常の相場と同じ価格帯で売ることができます。
不動産サイトに物件の情報が掲載され、買主は内覧することもできるので通常の売却とほとんど変わりません。
2-2. 自分の意思で売却できる
任意売却は自分の意思で売却することができるのが大きなメリットです。
競売では売却金額や買主、売却の時期もすべて裁判所が決めてしまいます。
債権者の合意があれば、自分が売りたい金額で売却できるのが任意売却の特徴です。
2-3. 周囲に知られるリスクが低い
任意売却は通常の売却とさほどが変わりませんので住宅ローンの返済を滞納したために売却した、ということは周囲から分かりません。
競売の場合は、競売物件として情報が公開されるので周囲から知られてしまうリスクが高いです。
2-4. 持ち出し費用がかからない
任意売却では、売却にかかる費用を売却金から差し引いて払うことができます。
つまり、事前に費用を準備する必要がありません。
さらに債権者との交渉によっては10-30万程度の引越し費用を確保することも可能です。
2-5. 強制退去はない
任意売却の場合、強制的に退去させられることはありません。
競売の場合は売却先が決まれば強制的に物件から退去しなければなりません。
3. 任意売却のデメリット
任意売却のデメリットを説明していきます。
3-1. ローンを3−6ヶ月滞納させる必要がある
住宅ローンの滞納が3〜6ヶ月続くと、債権者から「期限の利益喪失予告書」という書面が届きます。任意売却はこの書面が到着しないと売却を開始することができません。
つまり、それまでの間に督促状が届いたり、連帯保証人にも債権者から連絡があるので、
その期間は精神的に辛い思いをすることになります。
3-2. 信用情報機関に登録される可能性がある
信用情報機関とは、クレジットカードやローンの情報を管理している団体です。
住宅ローンを3ヶ月以上滞納すると信用情報機関に登録される可能性があります。
登録されると、いわゆるブラックリストに登録されてしまうことになり、5-7年はローンを組むことができません。
3-3. 競売になる場合もある
任意売却中に買主が見つからない場合、競売になってしまう場合があります。
任意売却できる期間は「期限の利益損失」通知が届いてからおよそ6ヶ月。
この期間に買主が見つからなかった場合は、競売になると覚えておきましょう。
4. 任意売却の流れ
任意売却の大まかな流れを解説していきます。
4-1. 不動産会社に相談・査定を依頼する
債権者から「期限の利益損失」という通知がこないと任意売却はできませんが、事前に相談することは可能です。相談は不動産会社へしましょう。物件の査定などを行ってくれるはずです。
任意売却はやっていないという不動産会社もありますので、できれば経験豊富な任意売却専門の不動産会社へ依頼することをおすすめします。
媒介をお願いしたい不動産会社が決まったら不動産会社と媒介契約を結びますが、任意売却の場合は「専任媒介」か「専属専任媒介」契約のみです。複数の不動産会社と契約できる一般媒介はできません。
4-2. 債権者との交渉
不動産会社と相談し、査定額が決まったら債権者と話し合い・交渉です。
そもそも債権者の合意がなければ任意売却はできません。任意売却ができるように事前に不動産会社の担当者と戦略を考えておきましょう。
4-3. 売り出し開始
債権者から許可がでたら、いよいよ任意売却の開始です。
売却方法は通常とほぼ変わりません。物件サイトなどに掲載されて内覧もできます。
違う点は、債権者の合意がないと売却を決定できないという点です。
任意売却が可能なのは、「期限利益の損失」通知がきてからおよそ6ヶ月です。
「期限利益の損失」到着から1−2ヶ月後には裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。
さらに約4ヶ月後には裁判所から「期間入札通知」が届きます。
このなってしまうと任意売却は諦めなければなりません。
任意売却を行うのであれば早めに行動しましょう。
内覧の前には室内は掃除をしておき、余計なものは減らして広く、キレイに見えるように心がけましょう。
クリー二ングやリフォームなど余計な出費をしてまでする必要はありません。4-4. 決済、所有権移転など
買主が見つかったら、債権者に必要書類を提出して許可をもらう申請をします。債権者が問題ないと判断し、許可が得られたら売却可能となり、売買契約へと進みます。
5. 任意売却後に残ったローンは？
任意売却が無事に終わっても売却金額がローンの残債よりも少ないことはしばしばあります。これをオーバーローンといいます。
（ローン残債よりも高く売却できることをアンダーローンといいます）
ローンの残債は一括か分割で返済していけば問題ありません。
債権者である金融機関や不動産会社と相談して決めていけばよいでしょう。
任意売却は物件が不良債権となるリスクを避けるための施策でもあるので、債権者も協力してくれるはずです。
6. 最悪の場合、自己破産という選択も
任意売却で物件が売れてもローン残債が多くとても返せない、という場合は「自己破産」という選択肢もあります。
自己破産とは、負債を返せない人のために一定の財産を債権者へ提供するかわりに負債を帳消しにしてもらう措置です。
自己破産しても最低限の生活に必要なものは残せます。
しかし、自己破産すれば本人は負債が帳消しになりますが、連帯保証人には支払いの義務が残ります。
また、5年間はクレジットカードやキャッシングの利用ができず、10年は金融機関からの融資を受けられない、というデメリットがあります。
自己破産する際にはデメリットも考慮し検討してください。
7. まとめ
望んでいなくても、様々な理由で住宅ローンの返済が難しくなりマイホームを手放すことはあるでしょう。
住宅ローンが滞納し返却の目処が立たないからといってすぐに競売しようとするのではなく、任意売却という方法もあることを覚えておいてください。
返済が難しくなりそうな場合は早めに不動産会社や金融機関に相談してみましょう。あなたにとって最善の方法を提示してくれるかもしれません。
この記事があなたのお役に立てれば幸いです。
