不動産は使い続けることによって、その価値は年々減少していきます。建物にも寿命があり、法的な耐用年数が定められています。では、一戸建て住宅の売却には、この耐用年数と減価償却という考え方が大事になります。今回は、一戸建て住宅の減価償却と耐用年数について解説します。
減価償却と耐用年数
減価償却とは、不動産を取得した際に、購入（取得）費用を一定の年数に分けて、経費として計上することです。減価償却が必要になるのは、不動産を賃貸しているときと不動産を売却した時で、いずれも経費として計上ができます。この不動産を売却した場合は、法定耐用年数をベースに減価償却費として計上します。木造の一戸建ての場合、この法定耐用年数が22年となっているため、一般的に20年超えると建物の価値が殆ど見られなくなり、物件査定時も建物価格がつかないケースが多いのです。では、木造の一戸建て住宅で法定耐用年数を超えている場合の耐用年数はどのように考えればよいのでしょうか？
木造の法定耐用年数22年×20％＝4年
つまり、法定耐用年数が超えている物件の場合の耐用年数は、4年ということになります。しかしあくまで法的なものであるので、建物自体の寿命とは異なります。
また、木造一戸建て住宅で新築から10年経過の場合は、下記のように計算します。
（木造の法定耐用年数22年－経過年数10年）＋経過年数10年×20％＝14年
減価償却のメリット
減価償却のメリットは、不動産売却時の場合、譲渡所得から差し引ける取得費として計上ができます。したがって、譲渡所得の金額を抑えることができ、売却時に掛かる所得税・住民税の節税となります。尚、減価償却ができるのは建物のみで、土地は減価償却できません。
木造一戸建ての減価償却費の計算方法
購入時3000万円（土地1500万円、建物1,500万円）の築10年経過時の減価償却費は？
15,000,000万円（建物取得費）×0.9×0.031（木造マイホームの償却率）×10（年数）＝4,185,000円
この場合、4,185,000円が減価償却費となります。
したがって、この建物の10年経過時の価値は、15,000,000円－4,185,000円＋15,000,000円（土地代）＝25,815,000円となります。
※償却率は、建物の構造等により異なります。
まとめ
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