不動産の仲介とはなにか？
→（回答）個人間売買を円滑に進める為に不動産業者が双方の間に入り不動産売買の手続きを進める事
街の不動産屋さんが仲介をします
自宅を売却したい若しくは中古のマンションや一戸建てを購入したいと思った時に訪れるのが街の不動産屋さんです。
その街の不動産屋さんが一般的には不動産売買において仲介（双方の間に入り円滑に売買が進むようにする）を行います。
なぜ不動産屋さんが仲介するのかというと、不動産の売買は個人間売買になります。
つまり基本不動産売買の手続きを知らない素人同士が行う事になります。
個人間売買でも取引は可能だが
もちろん個人間売買でも不動産の取引をする事は可能なのですが、重要事項説明書や契約書の作成、司法書士への登記依頼や住宅ローンの審査や実際のローン実行までの手続きの依頼と、不動産売買の業務は複雑でとても素人同士では取引が成立しそうにありません（なかには個人間売買を手助けする不動産業者もあります。現金での取引や親族同士の取引の場合は利用される場合もあります）。
不動産取引のプロが売買を円滑に進めます
そこで不動産業者が売主と買主の間に入り、不動産売買が円滑に進むようにします。
取引が無事に成立した場合には、売主買主両者から仲介の成功報酬として“成約価格×3％＋6万円（税別）”を不動産業者が受け取る事になります。
不動産会社がいれば銀行や司法書士、管理会社や役所関係、また売主買主双方の取次ぎなどを一手に引き受けてくれるので安心して取引ができます。
売却依頼から引き渡しまでの流れ
不動産会社に売却の依頼をすると、まず売却物件の査定を行い、その後仲介営業を行う為に不動産会社と媒介契約を結びます。
その後インターネットや新聞折り込みにて宣伝を行い買主を募っていきます。
内見の希望があれば売主に連絡をし許可を取り、当日買主候補の方と一緒に自宅を訪れ内見の案内を行います。
その後購入を意思を買主に示せば契約を行い、買主の資金確定や登記の手続きを行い最後双方同席にて鍵の引き渡しをします。
不動産の買取とは
→（回答）不動産買取を専門とする業者が自宅を買い取る事
買取専門の業者が自宅を購入します
不動産の買取とは、不動産の買取専門業者が売りたい人の不動産を購入する事をいいます。
個人間売買ではないので成約時に仲介手数料を支払う必要はなく、買取の金額にて売主が納得すれば即現金化できます。
査定から引き渡しまでの期間が短い
買主が不動産業者になる為、仲介の場合のように広告等行って買主を探すのではなく、不動産業者に売却の相談を行ってからは、査定→買取金額、契約条件の打合せ→売買契約→残金決済→引渡しになります。
一般的に仲介で不動産を売買するよりも圧倒的に引渡しまでの期間が短い事が特徴です。
買取保証を謳う仲介会社も
不動産の買取は即現金化したい事情がある場合や、仲介で売却を試みたが思うように売却進まなかった場合に利用します。
ちなみに、野村不動産アーバンネットでは買取保証という制度を設けており、売主が一番の不安である“売れない”という事象を防ぐために一定の期間売買活動を行うが、仮に成果が上がらなかった場合に買取保証金額での買取も選択できるようになっています。
不動産仲介と買取の違い
買主が主に個人か不動産業者か
仲介と買取の一番の違いは、仲介の場合は買主が主に個人のお客様となりますが、買取の場合、買主は不動産業者になります。
期間は仲介の場合は物件の善し悪しで変わってきますが、購入申込契約から引渡しまでは通常2～3か月程度掛かります。
買取の場合は契約から引渡しまで最短で2週間程度で手続きを済ませる事ができるので、仲介よりも早く不動産を現金化できます。
市場価格通りに売却か市場価格より安く売却をするか
売却の価格に関して、仲介の場合は市場相場に則って適正価格での売却を進める事ができます。
尚、売主との相談で価格を当初高めに設定したり販売状況により様子見ながら価格を徐々に下げたりとする事もできるのです。
しかし買取の場合は買い取った物件を業者がリノベ－ションなどをして水回りや部屋内を綺麗に仕上げた後に販売する形になります。
従って、当初に掛かるリノベーション代などの必要経費がある分、買取価格は市場価格に対して60％～70％となるのが一般的です。
買取の場合は仲介手数料はなし
更に仲介の場合は、成約時に原則仲介手数料が掛かるのですが、買取の場合は買主が不動産業者になるので仲介手数料は特に発生しません。
不動産仲介と買取のメリットとデメリット
不動産仲介のメリット
不動産仲介にて売却をするメリットは、市場価格若しくは物件の条件によっては市場価格以上に売却ができる可能性がある事です。
立地の良い人気物件であれば高値売却も追及できますし、仲介手数料は成功報酬であるので仮に売れなかったとしても売主にとって金銭的な損は一切ありません。
また、仮に媒介契約期間が過ぎて成約が出来なかった場合には媒介契約の更新か打ち切りを選択する事もできます。
従って長期間時間をかけて売却活動をする事もできるのです。
不動産仲介のデメリット
デメリットとしては、居住中の物件を売りに出している場合は内見者が来るたびに時間を空けて対応しなければならない事とその時にあかの他人にプライベート空間を見られてしまう事です。
また買主は基本個人であるので、買主がローンを使う場合に契約後にローン不承認による解約が発生するリスクもあります。
解約理由が自己都合であれば手付金没収となり、ローン不承認で特約がついていれば手付金を返すこととなります。
そうなると再度一から販売をするという事態も想定できます。
特に買い替えで売却の資金を次の新居に充てるような資金計画の場合は相当なリスクとなります。
不動産買取のメリット
買取のメリットは、売却する相手が不動産会社であるのでローン関係等で解約される可能性がないという事です。
確実に売却の資金が予定通りに入ってくるので資金の計画が立てやすいのです。
また通常の仲介では、引き渡し後の設備補修責任や瑕疵担保責任がありますが、買取の場合は不動産会社で不具合等があるという事を承知の上で取得をするので、後々のトラブルを心配する事なく売却ができます。
不動産買取のデメリット
買取のデメリットは、売却金額が市場価格よりも安くなることです。
また再建築が不可能な物件や老朽化が激しい物件など、再度販売が難しいと判断されると買取ができない場合もあります。
ここまで不動産仲介と買取の違いを説明してきましたがいかがでしたでしょうか。
不動産仲介と買取のメリットデメリットを理解しつつ、どちらが自身の売却をする状況に合っているのかよく考察してみましょう。
また現在は不動産の仲介で売却活動をしつつ買取保証もしてくれるハイブリッド型の売却方法もあるので、よほどの現金化する理由がなければじっくりと極力高値追及ができる仲介からチャレンジするのが無難ではないでしょうか。
不動産を買う事も一生に何度もありませんが、売却する事もそう何度もある事ではありません。
売却が成功するかは、いかに親身に相談に乗ってくれる不動産会社かも重要な部分であるので査定は複数社に提出し、よりよい不動産取引ができるよう情報収集も怠らずに進めていきましょう。
