任意売却は、家庭の経済的理由で住宅ローンの返済が行き詰まり、通常に売却しても住宅ローンが残る状態の時に検討します。では、この任意売却検討の場合には、どこに相談に行けば？また、任意売却はどのように進めていけばよいのでしょうか？今回は、これら任意売却の流れや売却後に行うことを解説します。
任意売却をする前に
まず、任意売却を検討する前に、通常売却ができないか確認します。つまり、市場価値の高いものであれば高値で売れる可能性があるので、まずは複数社での査定をお勧めします。査定した結果、通常売却では残債を消すのが難しいと判断した場合に、ローンの支払いに一定の猶予期間を設けられないか、金融機関に打診します。例えば、現在毎月18万円のローンの支払いを、3年間半分の9万円に猶予できないか、という打診をします。この3年の間に収入が回復すれば、元の返済プランに戻すという条件のもと金融機関が承諾した場合は、任意売却をする必要はありません。しかし、金融機関が承諾をしなかった場合に、最終手段の競売の前に任意売却を選択します。
任意売却する条件
任意売却をするには幾つか条件があります。一番大事なのは、住宅ローンを組む金融機関の同意を得る事です。つまり金融機関は任意売却後に残る住宅ローンに関して、無担保状態で返済に応じるということです。他には、共有者の同意、売却活動の時間が十分ある、市場価値がある物件、管理費・修繕費の滞納がない、などの条件があります。尚、任意売却の相談は、任意売却を扱っている仲介会社でできます。任意売却は、売却を始めるプロセスは通常売却と異なりますが、売却方法について変わりはありません。
任意売却の流れ
①仲介会社に相談に行く
②物件の査定
③残債と査定額を見て任意売却か通常売却かを判断する
④金融機関に任意売却を打診する
⑤売却活動をする
⑥買い請け人が決まった場合に、金融機関にその金額で売却してよいか打診
⑦契約と引き渡しを一日で行う
⑧金融機関に返済金額見直しの交渉をする
任意売却のポイントは、まず金融機関に任意売却行うことに承諾を得ることです。交渉は仲介会社が行いますが、ここでどのようなストーリーで任意売却を了承してもらうかが、仲介会社の交渉力が試されるところであり、仲介会社の経験値が重要となります。その後に、買受けが決まった場合、金融機関にその金額で売却して良いか打診します。金融機関が承諾すれば、契約と引き渡しを行います。手付金の受領がないので、契約即引き渡しが原則になります。その後、売却資金で返済するものの残債は残りますが、抵当権は抹消されます。また、無担保状態で返済を継続する形になりますが、従来の返済額は難しいのでローン返済額の見直しの交渉を金融機関と行います。
まとめ
広島県内での任意売却は、広島不動産にお任せください。不動産のノウハウに長けた広島不動産では、住宅ローンの返済が行き詰まって困っている、売却を考えているがどうしたらよいかわからない、など現在お住まいのご自宅に関する悩みや相談も随時お受けしています。
