マイホームと言えば、注文住宅を思い浮かべる人も多いでしょう。注文住宅を建てるにはまず土地が必要です。では、土地はどのように探せばよいのでしょうか？また、土地探しのコツや注意点とはどんなことになるのか？この記事では、広島県内で土地探しをするコツや、注意点などを詳しく解説していきます。
土地の探すには
土地がない状態から住宅を建設する場合、土地探しがさきか？施工会社がさきか？で、迷うことがあります。仮に、かねてより希望していたピン立地での土地である場合、土地の購入を先行してもよいでしょう。しかし、この際の購入資金が現金であれば問題ありませんが、ローンの場合は住宅ローンを使うことはできません。よって、一般的には金利の高いつなぎ融資を利用するケースが殆どです。また、早めに着工しなければ金利負担が増えたり、融資を受けるのに建物の見積書や図面集の提出も求められます。これにより、施工会社をじっくり決めていくことが難しくなるのです。したがって、土地なしの状態であれば、一般的には施工会社からさきに決めるのがお勧めです。施工会社を決めておけば、土地探しにおいて希望する住宅建設に適した土地であるか、そもそも希望の住宅が建設できる土地か？など、多くのアドバイスを受けられます。土地の購入は失敗できないので、先に施工会社を決める方が安心でしょう。
売却中の土地を探すには
売却中の土地を探すにはどうしたらよいでしょうか？身近にできることはたくさんあります。
不動産ポータルサイトで調べる
まずは、不動産ポータルサイトで情報を収集できます。スーモ・アットホーム・ホームズなど、さまざまなサイトで希望立地の物件情報は、簡単に仕入れることができます。最近では、希望立地での相場や過去数年分遡っての相場価格が表示されたり、便利な機能が備わっています。不動産ポータルサイトで、物件情報を多く調べることで、現在の物件数や物件の場所、価格の相場観や土地面積のイメージなどを掴むことができます。不動産会社に出向く前に、事前情報として把握しておくとよいでしょう。
希望立地の不動産会社に行く
次に、希望立地の近くにある街の不動産会社に出向く方法です。最新の物件情報を得られたり、不動産会社ならではの情報もあるかもしれません。物件情報を幾つか仕入れたら、実際に現地や現地周辺の街並みを見学しましょう。物件以外にも周辺にどんな建物、現地までのアクセス、接面道路の状況などを確認できます。
無料雑誌や広告等で調べる
最後に、無料の不動産関連の冊子や新聞折り込み広告です。このように、物件情報はインターネットや紙媒体など、多くの媒体で公開されています。実際に気になる土地があったら、まずは不動産会社に連絡するのがよいでしょう。
土地を探すコツ
ここからは、これから土地探しを行うにあたり、コツとなることについて解説します。
希望の条件に優先順位をつける
土地探しにおいて希望条件は、さまざまあると思いますが、希望の条件には優先順位をつけることが重要です。全ての土地の中で100％希望条件通りのものは、ほぼありません。よって、希望条件に対して優先順位をつけていき、候補となる土地を絞っていくことです。主に条件として挙げられることは下記となります。
エリアや立地
立地について主に選定条件となるのは、どの市区町村にするのか、どの沿線にするのか、駅からの距離、保育園・小中学校への近さ、スーパーなどの商業施設等への近さ、病院が近いか、などです。エリアや立地の選定は、仕事の勤務先や小中学校への通学、買い物施設や病院が近いなど、その人にとって住みやすい立地であるかになります。
土地の広さや形状
土地の広さは、物件により異なります。また土地の形は、整形地もあれば歪な土地形状の物件もあります。また角地か否か、道路付け（南面など）があります。尚、土地の広さは予算との兼ね合いがあります。また、整形地であるに越したことはありませんが、こちらも予算があるので、拘りは持たないほうが良いです。理由は、注文住宅であればその土地に合わせてプランニングができるからです。どんな建物が建設できそうかは、施工会社に相談するのがよいでしょう。
その他
その他で挙げると、区画整理された閑静な住宅街、子育て環境に適した公園等が多い地域、治安のよい街、ハザードマップ等で災害指定エリアになっていない、公共交通が便利な街、街のブランド力、財政が豊かな自治体、坂が少ないなど、があります。よって、これらの希望条件を挙げるとキリがないので、優先度が高いもの低いものに分類する必要があります。
土地購入に費やす予算を決める
注文住宅を建設するには、土地の購入費用と建設費用が掛かります。例えば、予算が4,500万円であれば、その予算の中で土地と建物に掛かる費用を分けねばなりません。建物の建設費用を2,000万円とすれば土地購入費用は2,500万円以内となります。土地購入の予算が決まれば、ターゲットにする土地を絞りやすくなります。また、予算の決め方はローンを組む場合、2通りあります。一つは、月々支払える金額からローンを組める金額を逆算し、そこに自己資金で捻出できる金額（諸費用分を除く）を加える方法があります。もう一つは、年収と年齢からローン組める金額を算出し、そこに同様に自己資金分を加えることで予算を算出する方法があります。前者は、家賃と同等程度に抑えたいときに用い、後者は最大で組める予算を知るのに有効です。
現地や周辺環境を確認する
土地探しで重要なのは現地を見ることです。土地の形状や接面道路等は物件情報に掲載されていますが、それ以外の周辺に何があるのかは、現地を見ないとわかりません。接面道路に幅があるが敷地に辿り着くまでの道路が狭い、敷地と道路に段差がある、隣の家が今にも朽ちて崩れそうな廃屋がある、周辺より低い土地になっている、車の音がうるさいなど、現地を見ないとわからないこともたくさんあります。また、最寄り駅までの徒歩ルート、人通り、夜間の様子、スーパーやコンビニなどが近いかなど、実際住むことを想定してみるのもよいでしょう。
古家がある土地も注目する
土地に古家がある物件も、検討対象としましょう。古家とは、一般的に築年数が相当経過しており、建物が朽ちているなど居住性が全くない建物のことです。所有者が古屋を取り壊さないのは、更地にすると固定資産税等が上がってしまうのと、解体が面倒であるからです。しかし、このような古家付きの土地は相場より安く購入できるケースが多くあります。また、広島県内で土地探しする場合、広島不動産では土地探しと古家の解体も行っています。解体のみ他社に依頼する手間や、費用的にも安価に済むので、古家付きの土地はお得なのです。
土地探し方のポイント
ここからは、土地探しのポイントについて解説していきます。
軟弱地盤でないかを確認する
どんなに良い建物を建築しても、土地が強固でなければ家は次第に傾いていき、居住性や資産性のない建物になってしまいます。よって、土地購入前には地盤調査を行います（既に土地が整形された分譲地であれば、売主の不動産会社に地盤を確認します）。特に、地歴をたどり以前水田や畑であった場所、近くに川・沼・湿地帯があるなどの場合、地盤調査の実施がおすすめです。尚、軟弱地盤であった場合の地盤改良工事は、比較的安価で様々な土壌に対応でき狭小地や段差がある土地でも施工しやすい、表層改良工事がおすすめです。セメント系の固化材を土壌に散布し、シャベルカ―などを用いて攪拌・転圧し地盤を固める工事となります。
ハザードマップなど災害リスクを確認する
ハザードマップは、自治体のホームページで確認できます。河川の近くであれば、洪水ハザードマップ、海が近ければ高潮浸水ハザードマップ、高台や崖下であれば土砂災害ハザードマップになります。ハザードが全くない土地を探すことが一番よいのですが、日本は山地が多く、平地が少ない地形であり、川や海に近い立地は多くあります。よって、このような土地である場合には、災害のリスクをしっかりと確認し購入します。
治安・人通り・夜間の街並みを確認する
土地購入して家を建てるということは、長い期間その場所に居住することになります。よって、街の治安や接面道路の交通量や人通り、夜間の街並み等も確認します。仮に、近所に居酒屋やカラオケボックスがあれば、深夜まで人の騒ぎ声で煩い可能性もありますし、車の交通量が多ければ、騒音や排気ガスが日常生活に影響する可能性があります。また、ゴミ集積所が綺麗に整理されているか、ゴミが落ちていないか、近所に小綺麗な家が多いかなど、周辺住民の街を大切にする意識や民度も見ておいた方がよいでしょう。
建蔽率・容積率・用途地域等を確認する
土地には、敷地に対して建物を建築できる割合を表わした建蔽率と、敷地面積に対して取れる容積を表わした容積率があります。また、市街化地域にはエリアによって12種類の用途地域が設定されています。その用途地域内でも、高さ制限、日影規制、北側斜線規制等、建物を建設するにあたり多くの規制や取り決めがあります。その土地に希望する家が建設できるかは、施工会社や不動産会社に確認しましょう。
ライフラインを確認する
ライフラインとは水道・ガス・電気です。例えば、従前に家があった土地であれば、ライフラインは問題ないと考えることも多いでしょう。しかし、築年数が経過した古家であれば、水道管が敷地内に引き込まれていたとしても、古い水道管であれば錆びている可能性があります。このようなときは、水道管自体の交換工事が発生します。よって、ライフラインの引き込みについて管や配線の交換など、追加費用が掛からないか確認します。尚、敷地内に引き込まれている水道管、ガス管の位置や口径等の情報については、区役所等で誰でも確認できます。
高低差を確認する
高低差のある土地に住宅を建てるためには、造成工事（盛土など）・擁壁工事・地盤改良工事が必要となります。これらの工事を行うことで、工事費用がかさみ予算を超える費用が掛かることもあるのです。しかし、高低差を利用することで、眺望や日当たりが良くなることや、高低差を活かしたオリジナルな設計プランで建設もできます。土地に高低差があることについて、メリットデメリット等を理解することも必要です。
土地の探し方の注意点
ここからは、土地の探し方の注意点について解説します。
土地の購入費用に住宅ローンは使えない
土地の購入費用には、住宅ローンを使うことはできません。よって、土地購入時は一般的につなぎ融資を使い、建物の引き渡しができたら住宅ローンを開始することになります。また、つなぎ融資の時に、ローン控除は適用外となります。
土地の形がいびつな場合に建築が制限されることも
土地は整形地であるほうが設計しやすいのですが、土地の形が歪なケースは良くあります。多少の歪さであれば建築に問題ないのですが、かなり複雑な形状となると建物の設計がしにくく、耐震性等の観点から建築が制限されることがあります。歪な変形地を検討する際は、施工会社等に相談するのがよいでしょう。
周辺より低い土地は要注意
明らかに周辺より低くなっている土地は要注意です。大雨が降った時に水が溜まりやすく、周辺の側溝から水が溢れたりして、浸水被害に遭う可能性も高いのです。また、近くに土砂むき出しの崖下に土地がある場合も要注意です。
広島県内での土地探しは
広島県内で土地探しする場合は、広島不動産におまかせください。広島不動産は、広島県内で扱う土地情報量に長けており、ニーズに合った土地を紹介できます。広島県内で土地をお探しなら、まずは広島不動産までお問い合わせください。
まとめ
土地はほぼ一点物で、各々個性があります。土地探しはまず情報を多く集めること、次に探す条件に優先順位をつけ情報を精査していくこと、現地を見ること、施工会社等に希望通りの建物が建築可能かなど、を確認し決めていきます。また土地探しには注意点も多くあり、慎重に進める必要があります。広島県内での土地探しは、広島県内での営業に特化した、広島不動産までお問い合わせください。
