任意売却は、あまり聞き馴染みがない言葉です。一般的にマイホームや土地の売却は、街の不動産屋さんに依頼します。では、任意売却はどこに相談し、どんな売却方法となるのでしょうか？この記事では、任意売却と通常売却の違いや任意売却手続きの流れについて解説します。
任意売却とは
通常、住宅ローンを使いマイホームを購入した場合には、マイホームに対して抵当権が設定されます。抵当権とは、ローン返済が滞った場合に強制的に売却できる債権者の権利で、債権回収を半ば強引に行う手法です。しかし、返済が滞ったからと言って即競売になるわけではあません。任意売却とは、住宅ローンを滞納しマイホームを売却しても、既存ローンが残る状態且つ自己資金でも既存ローンの完済ができない場合に行う売却方法です。つまり、売り渡す時にはローンを完済し抵当権を抹消する必要がありますが、それができない状態のときに行うのが任意売却です。
尚、通常住宅ローンを滞納し3か月程度経過すると金融機関から督促状、半年で一括返済を迫られます。一括返済できない場合が殆どであるので、一般的には保証会社が代わりに返済します。その後、保証会社で一括返済見込みが立たないと判断すると、住宅ローン滞納から約1年後に競売開始となるのです。任意売却は、競売となる一歩手前の売却方法で、住宅ローン滞納から競売の入札開始日まで行うことができるのです。したがって、住宅ローンを3か月程度滞納したら、早期に任意売却を検討し、競売を回避できるように策を講じるのが得策です。任意売却のメリットは、不動産会社に依頼し売却できる、競売より高値で売却できる可能性がある、ことです。
任意売却の流れとは
ここでは、任意売却する際のおおよその流れについて解説していきます。
任意売却の相談をする
任意売却の相談は、任意売却を扱う不動産会社できます。広島県内での任意売却であれば、広島不動産で無料相談ができます。任意売却は、販売方法自体は通常売却と同様ですが、販売に至るまでと販売完了後に金融機関との交渉があり、一定のノウハウと実績がないと対応することはできません。
売却希望物件の査定をする
売却の相談が済んだら、次は物件の査定です。査定は、机上査定と実査定があります。机上査定は、周辺の成約事例や相場感を元に算出します。また、実査定は実際の室内や周辺など建物を見て査定します。媒介契約を行う前には、必ず実査定を行い、部屋内の使用状況、眺望、隣接建物との距離、周辺状況などを確認します。また、一戸建ての売却で、都心部などの地価が高い立地であったり、隣接地との境界確定ができていない場合には、測量を行うこともあります。測量は、土地家屋調査士が行い、境界未確定の場合には仮測量、境界確定の話し合い、確定測量、登記となるので時間を要する場合もあります。
媒介契約を行う
媒介契約は、専属専任媒介契約を選択します。理由は、任意売却を行うには、通常の売却活動の他に、金融機関に任意売却自体の同意と許可を得ることや、査定金額の提案と同意を得る交渉が必要であるからです。不動産会社としては、先々物件成約時に仲介手数料が入るあてがなければ、時間と労力を掛けて、先述のような交渉を行うことはできません。また、専属専任媒介契約であれば不動産会社は先行的に宣伝費を投入でき、集客力があがります。集客力があがれば早期売却の可能性も上がるので、販売期限がある任意売却には専属専任媒介契約が適しています。
保証会社に任意売却を行う同意を得る
媒介契約締結後、不動産会社は債権者（保証会社など）に任意売却の同意を得るために交渉を行います。住宅ローン滞納後、金融機関は債務者に一括返済を求めますが、返済できない場合保証会社が代位返済をしています。よって、住宅ローン滞納分の取り立ては保証会社が行うのです。したがって、任意売却を成立させるために保証会社の協力は絶対です。なぜならば、任意売却完了後にローンの残債が残った状態でも、抵当権を抹消してもらわないといけないからです。抵当権が残っている状態では、買い手に引き渡すことは原則できません。
任意売却は、債権者として同意はしたくないところですが、債権が回収できないという最悪な事態は避けたいところです。状況として、債務者に返済能力がなく、このまま債務者が滞納を続け競売となる可能性が高い場合、任意売却は同意せざる得ないという考え方にもなるでしょう。競売は債権回収できますが、安値で強制的に売却するので、債権が100％回収できる可能性が極めて低くなります。任意売却であれば、債権を100％回収できる可能性が残り、債務者としても競売を避けられる可能性もあるので、双方として最善策となるのです。
また、固定資産税など税金の滞納がある場合、同時に行政機関への交渉も必要となります。
売却活動を行う
売却活動は、通常売却と同様に行えます。不動産会社が新聞の折り込み広告、インターネットへの掲載など宣伝活動を行い、反響者の対応や内見希望者がいれば日程調整等を行います。尚、売却活動が始まったら内見者受け入れの準備をしておきましょう。明日、いきなり予約が入るかもしれません。予定は極力入れずに、売却することに集中します。部屋内の簡単な掃除、物等の整理整頓、バルコニー部分の掃き掃除など、内見当日にばたつかないように事前に準備し、いつでも迎え入れができる体制を整えておきます。
任意売却は、競売よりも自由に取引することが可能です。競売開始までに日程的に余裕があれば、少しでも高く売れるように値付けをすることもできますし、差し迫って売却するような状況であれば相場より多少安い値段で出すこともできます。つまり、売却活動においては競売と違い、売主の意向を汲みつつ選択肢が幾つかある中で進めることができます。
内見者を受け入れる
内見者との日程調整ができれば、後日いよいよ内見になります。内見時の案内は、内見者を連れてきた不動産会社の営業担当者が行います。居住者（売主）は、内見者から何か質問があった場合に、対応することもあります。内見者は、今後買主として取引する相手となる可能性もあります。したがって、内見時に物件の良さを感じ取ってもらうことはさることながら、売主の心象も内見者が物件決める際にポイントとなることもあるので、挨拶や内見時の態度、簡単なおもてなしなど、しっかりと行うようにします。
売買契約を交わす
内見者が購入意志を固めたら、申込書を取得します。申込後は契約日の調整をし、後日売買契約となります。尚、事前に振り込まれる手付金になりますが、引き渡しまでは不動産会社の預かりになるのが一般的です。任意売却は、概ね金銭的な理由で行っているので、売主が手付金だけ持って逃げられないようにするためです。
引き渡しを行う
売買契約完了から1カ月程度を目途に、引き渡しが行われます。買主が住宅ローンを使う場合、この期間に事前審査や本審査、ローン契約、ローン実行となるので多少タイトなスケジュールになります。売主は退去に向けて新しい家を探したり、引っ越し屋さんの手配などを行います。引き渡しを行うと、事前に貰っていた手付金と最終金は、ローン残債に充当されます。したがって、売主の手元には基本1円も残りません。但し、退去してもらう必要があるため、売主が纏まった費用を捻出できない場合、債権者への交渉結果によっては、引っ越し代等の費用を捻出してくれることもあります。
金融機関に返済期間猶予の交渉を行う
任意売却は、引き渡しが終われば完了ではありません。売却金を充当し残った住宅ローンには、当然に返済義務があります。しかし、そもそも返済が厳しくて任意売却となったのに、残存年数分の返済が以前のままではローンを払いきることはできません。よって不動産会社は、返済期間を長くし月々の返済金額を抑える交渉を行います。
通常売却とは
通常売却ができるケースは主に下記になります。
・住宅ローンの残債がない
・住宅ローンの残債を、売却資金で完済ができる
・住宅ローンの残債を、売却資金＋手持ち自己資金で完済ができる
通常売却とは、不動産を売却したい売主と買主がおり、その取引を円滑に進める不動産会社が間に入ることで、成立する売買の方法です。通常は、3か月の媒介契約を結びますが、売却に期限はありません。よって、売主の自由な意思で、売却を継続したり辞めたりできます。また売却期間に余裕があれば高値追及や、早期売却が必要であれば相場より安くしたり、現金化を急いでいれば買取りができたりと、選択肢を幅広く取れるのも特徴です。
任意売却と通常売却の違いは何か
ここでは、任意売却と通常売却の違いについて解説します。
ローンの滞納、売却資金等で完済が可能か否か
まず、任意売却になるには住宅ローンの滞納があることと、売却資金や自己資金での完済が困難な場合となります。住宅ローンの滞納は、3か月経過すると金融機関から督促状が送付されます。この時点で支払いに行き詰り、今後も支払える見込みが薄いことと、仮に売却したとしても住宅ローンの残債が上回る状態であれば、早期に任意売却を検討するほうがよいでしょう。
販売方法に特段違いはない
双方の販売方法に特段の違いはありません。一般消費者向けに販売活動ができるので、競売時のように近所に情報が知れわたることはなく、プライバシー性も守られます。
販売活動できる期間
販売活動できる期間について、通常売却では期間の定めはなく、売主の意志さえあれば売却完了するまで行うことができます。次に、任意売却については競売開始までとなるので、実質期限があります。したがって、任意売却は販売活動開始までに金融機関への同意などに1か月ほど掛かります。仮に、競売開始時期が差し迫っていると任意売却自体ができないので、早めに動き出すことが得策です。
売却する目的が違う
通常、売却を依頼する場合の目的は、マイホームの買換え、資産の処分、相続税の支払いなどになります。これらの場合、売却すると売却資金が手元に残る形になります。また、早急に資金が欲しい時などにも売却することがあります。任意売却をするのは、住宅ローン滞納時のみです。任意売却の目的は、住宅ローンを返済することになります。
まとめ
任意売却と通常売却について、特段販売方法に違いはありません。しかし、任意売却は通常売却より売却活動を始めるまでに時間を費やし、売却できる期間に限りがあります。任意売却は、専門性の高い手続きもあり、通常売却との違いも多くあるので、不動産会社自体の任意売却に対する豊富な実績や経験が必要です。尚、広島県内での任意売却のご相談は、広島不動産にお任せください。広島不動産は、任意売却の取引実績が豊富にあり、ご相談いただいたお客様には適格な提案とアドバイスを致します。また、現在住宅ローンの返済に困窮しているなど、住宅ローン等に関するお悩みもご相談下さい。
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