少しでも得をしたいというのは、誰でも考える事です。買い替えで譲渡所得が出た時に、どちらが得になるのか？という、気になるに二択があります。今回は、買い替え時の3000万円特別控除と住宅ローン控除は、どちらの利用が得になるのかを解説します。
居住用3000万円特別控除とは
居住用3000万円の特別控除とは、一戸建てやマンションなどマイホームを売却し、譲渡所得が生じた場合、譲渡所得から3000万円まで控除できるという特例です。マイホームとは、実質的居住が求められ、所有期間、居住期間は問われません。適用の条件は、現在主として住んでいる自宅の売却、居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属ずる年の年末までの売却、前年・前々年において適用を受けていないことです。また、住宅ローン控除との併用は不可となるのがポイントです。
中古の場合の住宅ローン控除は？
中古住宅購入の場合は、売主が個人であると年末ローンの残高の対象は、2000万円までとなります（売主が不動産業者で消費税の負担がある場合は、4000万円になります）。控除期間は10年で残高に対して1％（年間最大20万円、10年最大で200万円）です。築年数も制限があり、鉄筋コンクリート造りであれば築25年、木造住宅であれば築20年以内が対象です。他にも、適用要件があるので注意です。
双方は併用できない
居住用3000万円の特別控除と住宅ローン控除は、併用できません。したがって、買い替えで次の不動産購入に住宅ローンを利用する場合には、どちらを使うか選択します。どちらを使用したほうが特になるかの計算は、次の項目で紹介します。
居住用3,000万円の特別控除と住宅ローン控除は、どちらが得か？
10年前の4月に3000万円で購入したマンションを、本年に3500万円で売却しました。譲渡費用には120万円掛かりました。
買い替え資産（新築消費税10％課税済み）は、6,000万円で購入しました。自己資金1000万円、ローン5,000万円（金利0.6％、返済期間35年）です。
3,000万円特別控除と住宅ローン控除は、どちらを選択したほうが有利ですか？
3,500万円-｛（3,000万円－202万5千円）＋ 120万円｝＝ 582万5千円（譲渡所得）
譲渡収入 取得価格 減価償却費 譲渡費用
減価償却費の計算
3,000万円＝土地1,500万円＋建物1,500万円と仮定
1,500万円×0.9×0.015×10＝2,025,000円（減価償却費）
①居住用3,000万円の特別控除を利用する場合
譲渡所得が3000万円以下である為、税額は0円
②居住用3000万円の特別控除を利用しない場合
5,825,000円×20.315％＝1,183,348円
③住宅ローン控除の計算
13年間の住宅ローン控除の総額 ＝ 4,507,800円 （繰り上げ返済無の場合）
（※1年目～8年目 毎年40万円、 9年目；388,000円 10年目;374,400円 11年目～13年目 毎年181,800円の控除予定）
この場合、住宅ローン控除を利用するほうが、税制的にはお得になります。
まとめ
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