一戸建てやマンションなどマイホームを売却して得する場合もあれば、損する場合もあります。購入した金額よりも売却して損してしまった場合、税制的なサポートはあるのでしょうか？今回は、居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除について解説します。
居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除とは
不動産を売却して損失が出た場合、その損失は給与などの他の所得と通算することはできません。しかし、マイホームに関しては譲渡損が出た場合、その損失を他の所得と損益通算でき、損失が引ききれない場合は、翌年3年以降繰り越し控除ができます。損益通算できる他の所得とは、不動産所得・事業所得・退職所得・利子所得・配当所得・雑所得などになります。尚、買い替え不動産購入に、住宅ローンを利用する場合、住宅ローン減税との併用は可能です。しかし、損益通算で所得がマイナス状態の場合、所得税がないので控除できるものはなく、年数のみ経過する形になります。
適用の主な条件
主な適用要件は下記となります。
マイホームについて
〇所有期間・・譲渡した年の1月1日で、家屋と土地の所有期間がともに5年超（取得からお正月を6回以上迎えている）
〇所得制限・・所得金額が3000万円以下の所得の年に繰り越し控除（損益通算を行う年は所得制限なし）
買い替え資産について
〇取得期限・・譲渡の年の前年１月1日から翌年12月31日までに取得すること
〇居住用に供する期間・・買い替え資産を取得した日から、取得した日の属する年の翌年12月31日
〇住宅ローン・・取得をした日の属する年の12月31日、又は特例の適用を受けようとする年の12月31日において、償還期間10 年以上の住宅ローン残高があること
〇面積制限・・登記簿面積50㎡以上
その仕組みとは
（例）給与所得は700万円です。自宅を買い換えましたが、売却の際に1000万円の譲渡損が発生しました。居住用財産の買い替え等の場合の、譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の適用要件を満たしており、住宅ローン控除も併用したい。
1年目 【損益通算適用】
給与所得から譲渡損失を差し引ける。300万円の損失は次年度に繰り越しができる。
700万円（給与所得）－1,000万円（譲渡損）＝ ▲300万円（次年度に繰り越し）
給与所得より大きな損失があるので、その年に源泉徴収された所得税は、確定申告により全額還付されます。
住民税は、前年分の所得で計算するため、住民税の支払いはあり。
2年目【繰り越し控除＋ローン控除】
1年目で引ききれなかった譲渡損失300万円は、翌年以降3年にわたり給与所得から控除することができます。
今回の場合は、2年目で全て控除がされ、残りの所得（400万円）に対して所得税が課せられます。したがって、所得税に対する住宅ローン控除が適用となります。
700万円－300万円＝400万円（課税される所得）
住民税は前年の所得がない為、なしになります。
まとめ
広島県内の不動産売却は、広島不動産にお任せください。広島不動産は、不動産に関連するあらゆる相談をお受けしています。広島不動産は、広島県内の不動産売却のエキスパートです。不動産に関するお悩みや相談など、まずはお問い合わせください。
