物件を購入し、無事に売買契約が締結すれば、あとは引き渡しを待つばかりです。
しかし、何もせずに待っていてはいけません。
引き渡しまでにやらなければならないことがいくつかあります。
スムーズに行わないと、無事に引越しできなくなってしまうこともあります。
この記事では、売買契約締結後から引き渡しまでにやるべきこと、準備すべきことについて解説していきます。
１．住宅ローンの申し込み
まずは、住宅ローンの申し込みをしましょう。
1-1. 本審査申し込み
通常、本審査の前に事前審査をしておき、契約者の収入や属性を確認しているので、
よほどのことがなければ本審査で落ちることはありません。
申し込みは申込書に必要事項を記入し、必要書類と併せて金融機関に提出します。
仲介する不動産会社の担当者が代わりにやってくれる場合もあります。
また、インターネット上で申し込みを行い必要書類のみを郵送する、という方法もあります。
いずれも時間に余裕をもって行動するようにしてください。
1-2. 金融機関から融資承認
３～7日程度経つと、融資を承認する連絡が金融機関からあります。
契約者に直接連絡がくることもあれば、不動産会社へ連絡がある場合もあります。
契約者に直接融資承認の連絡が来た場合は、すみやかに不動産会社へ連絡しましょう。
1-3. 引き渡し日の調整
ローン融資の承認がきたら、次は引き渡し日を調整します。
引き渡し日は売買契約書に記載されていることがほとんどですが、改めて引き渡し日に変更がないかを売主と確認しましょう。
1-4. 引越し業者へ依頼
引き渡し日が確定したら、引っ越し業者を選定し、連絡しましょう。
家電や家具の購入なども大事ですが、まずは引き渡し日移行に引っ越しをするための手続きをします。
特に移転シーズンでは日程の空いている引っ越し業者が見つかりにくいかもしれませんので直前での連絡ではなく余裕を持って連絡するように意識してください。
1-5. 必要書類を司法書士へ送付
登記手続きのために必要な書類を司法書士へ送付します。
必要書類の内容は不動産会社の担当者より説明があるはずです。
直接、司法書士へ送らずに不動産会社が代行してくれるケースもあります。
２．用意しておくもの
引き渡し当日までに用意しておくものは何でしょうか。
主に以下を用意しておきましょう。
2-1. 印鑑証明書
印鑑証明書は、住宅ローンを利用する際に抵当権の設定のために必要です。
そのほかにも実印を利用するケースは多いので、予め用意しておくとよいでしょう。
2-2. 住民票
登記手続きのために必要です。
2-3. 委任状
登記手続きのために必要です。
また、住宅ローンの申請の際に多くの書類を提出する必要がありますが、委任状があれば
契約者本人以外でも役所に書類を取りに行けるので、用意しておくとよいでしょう。
2-4. 残金・諸費用
引き渡しまでに主に以下の費用がかかりますので、準備しておきましょう。
・固定資産税、都市計画税の清算
固定資産税、都市計画税の精算は売主が支払い場合が多いですが、引き渡しの時期などにより異なります。分担する場合もあり、その取り決めは売買契約書に記載されていますので、
事前に確認しておきましょう。
・登記費用
登記にかかる費用は大きく分けて２種類あります。
「登録免許税」と「司法書士への手数料」です。
登録免許税は所有権の移転登記にかかる費用です。
金額は「固定資産税評価額 × 税率」で求めます。
司法書士への手数料は、物件の金額にもよりますが、4-6万円くらいが一般的です。
・仲介手数料の残金
仲介手数料は、仲介をしてくれた不動産会社へ支払います。
物件の金額により仲介手数料は異なりますが、通常は物件代金の3％＋6万円（税別）となります。
売買契約の仲介手数料は2回に分けて支払うのが一般的です。
最初は、売買契約締結時。この時に仲介手数料の半額を支払います。
2回目は引き渡しの時です。この時に残額の半額を支払います。
仲介手数料も高額になりますので不足にならないように事前に準備できるように意識しておきましょう。
３. 物件を内覧
契約締結後から引き渡し前に物件を内覧することができます。
設備の不具合がないかなどをチェックするためにも内覧は必ず行ってください。
特に注意すべき点は以下になります。
3-1．境界を確認
売主は隣地との境界を買主に説明する義務があります。
境界が決まらない場合は土地家屋調査士に測量を依頼することも可能です。
境界をハッキリ認識しておかないと隣とのトラブルになる場合もありますので確実に把握しておきましょう。
3-2. 中古物件の場合
リフォームが済んでいるか
中古物件でリフォームを依頼した場合、リフォームが希望通りに仕上がっているかを
確認します。この場合もリフォームとは、主に売主がやるべきリフォームです。
買主自身が業者へ依頼したリフォームで不具合があった場合は買主自身で連絡しましょう。
付帯設備の状況
設備、備品を引き継ぐ場合は、設備リストを事前に作成しておき、リストに沿って確認しましょう。
瑕疵がないか確認
報告されている以外の瑕疵がないか確認します。キッチン、トイレ、お風呂、扉などを確認し、正常に利用できるかチェックしてください。
3-3. 新築物件の場合
新築の場合、契約時には物件が未完成の場合もあります。
完成後の物件を内覧し、設備に不備がないか、イメージ通りの仕上がりになっているかを確認します。
新築の場合、うれしくて気分が盛り上がってしまい細かく確認しない人がいますが、気を付けましょう。
入居後に不具合に気付いても対応してくれないケースもあるのでこの機会にじっくりと
確認しましょう。
4．引き渡し前に物件に損傷が生じたら？
もし、引き渡し前に自然災害などで物件が損傷したらどうなるでしょうか。
自然災害の多い日本では引き渡し前に災害で物件が損傷する、ということも十分に考えられます。
民法上のルールだと、契約後から引き渡し前の間に生じた損傷については買主が負担することになっています。
これを「危険負担の債権者主義」といいます。
契約後に何があっても買主は予定通りに金額を支払わなければならず、不満に思う買主も少なくありません。
特に売主が不動産業者などの場合は、力関係は売主の方が強く、対等な関係と考えにくく感じるのではないでしょうか。
そこで、不動産売買契約書には「移転前の損傷が発生した場合、売主が負担する」という文言を記載するのが一般的です。
もし、仮に損傷が生じたら売主負担で補修を行い、万が一、損傷が甚大で補修しても住めないような状態であれば買主は無条件で解除することも可能です。
契約時にはぜひ、移転前の損傷について売主が負担するという「危険負担」の項目が記載されているか必ずチェックしましょう。
5. まとめ
売買契約締結後から引き渡しまでにやるべきこと、準備すべきことについて
解説してきました。
売買契約が締結するとほっとして緊張感が抜けてしまう気持ちは分かりますが、意外とやらなければならないことは多いです。
滞ると移転が遅れてしまう可能性もありますので、余裕を持って行動するようにしましょう。
移転前の内覧も必ず行ってください。
この記事がお役に立てれば幸いです。
