皆さんこんにちは。広島不動産営業担当吉山です。本日は不動産業者が不動産査定時のマル秘ポイントを
なんと初公開致します。
不動産会社に行き売却の相談をした後は、売却する不動産の調査と査定になります。特に査定に関しては売却を進める上では一番気になるところです。査定額が高い方が一般的にはよいとされますが果たしてそれでよいのでしょうか。また査定を受ける時に査定金額がアップになるポイントはあるのでしょうか。今回は売却物件の調査・査定を受ける時のポイントを解説していきます。
売却物件の調査とは何か
売却物件の調査とは何か？
不動産の査定価格に影響ある項目について、不動産売買の視点から事前に調査を行います。
売却物件調査の意義
土地や建物に関してさまざまな角度から調査を行います。そこから得られた情報によって売却不動産の価格査定を行っていきます。売却不動産自体及びその周辺環境など複数の要因が査定価格に影響を及ぼします。また買主になる方へ説明しなければならない重要事項の調査もこの中に含まれています。売却不動産を買主へ引き渡すまでトラブルを回避する為に重要なプロセスとなります。
物件調査の内容とは？
・権利関係の調査
・法令上の制限に関する調査
・直ちに利用可能な設備
権利関係の調査とは、所有権・抵当権・賃借権・地上権・地役権などの調査となり法務局で建物土地謄本を取得し確認します。法令上の制限に関する調査とは、建築確認・都市計画法・前面道路などを役所で確認します。直ちに利用可能な設備とは、上下水道の敷地内配管を役所で、ガスの前面道路の配管をガス会社で、電気設備を電力会社にて各々調査を行います。
売却物件自体の調査
まず敷地内の土地に関しては、土地の形状、高低差、敷地境界の有無、越境の有無などを行います。土地の取得時期が古く隣地との境界が不明の場合は境界確定をする必要があります。その後に確定測量を行い土地面積を確定させます。建物に関しては、建物の構造・築年数・建物の傷み具合・設備・日照・眺望などの調査をします。
周辺環境や施設を調査
交通に関しては最寄り駅までの距離、バスの利便性、スーパー・コンビニ・小中学校までの距離などを調査します。周辺環境に関しては、歩道・街路灯・街路樹などの整備状況や騒音・振動・臭気の有無、周辺環境に影響を及ぼす施設の有無（病院・公園・遊興施設など）などを調査します。
マンションの場合
マンションの場合は上記の他に、管理形態・管理方式・修繕積立金の上がり幅、建物の修繕状況、管理規約、使用細則などを調査します。
不動産会社の査定の方法は
不動産会社の査定方法は？
不動産会社の査定方法は、周辺の取引事例を基に算出する机上査定と実際に売却する不動産を訪問し実物を見ながら査定を出す訪問査定があります。
机上査定とは
机上査定とは、周辺の取引事例を基に査定価格を導き出す手法をいいます。簡易査定とも呼ばれており査定時は売却する不動産を見ずに、物件の土地面積、建物面積、間取りなどの物件データと公示地価とレインズでの取引事例や現在の流通性を考慮し算出します。尚、机上査定であればインターネットでも査定は可能であるので、事前に査定額を算出しておいてもよいでしょう。
訪問査定とは
訪問査定とは、机上査定の金額を基に不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、設備の使用状況や建物の状況、日当たり、眺望などをチェックして行う査定方法です。媒介契約の前には必ず訪問査定を行います。この時不動産会社は査定以外に売り出しができる物件かの確認も行っています。
売却物件の査定を受ける時のポイント
査定を受ける時のポイントとは？
査定額だけに惑わされず、査定の根拠や売却までのストーリーが構築できているか。また依頼主の要望を受け入れ適切な提案が出来るのかが査定を受ける時のポイントです。
どの業者も査定額が同じとは限らない
査定を出した業者が全て同じ査定額になるとは限りません。なかには媒介契約欲しさに相場よりもかなり高い金額を提示するところもあります。もちろん不動産会社もその金額で売れるとは思ってはおらず、売却活動中に“この金額では売れないので値下げしませんか”などと言って値引き提案をする前提で提示していることが多いのです。高い査定金額の不動産業者に依頼をしたい所ですが先述のような事例に引っかからない為にも事前に相場感を知っておく事が大事です。
査定アップのポイントとは？
査定がアップするポイントは幾つかあります。基本は需要が多い要素を売却物件が要しているかになります。例えば、マンションであれば主要駅に近い・角部屋・南向き・日当たり良好・眺望が良いなどが挙げられます。一戸建てであれば、南側に接面道路・角地・整形地・日当たり良好・閑静な住宅地などが挙げられます。他査定アップの要件としては、分譲した会社・通勤通学がしやすい立地・スーパーなどの商業施設が近いなども査定アップのポイントになります。
マイナスの要因はしっかりと伝える
売却をするにあたり、買主に伝えなければならないマイナス要因に関しては、査定前に不動産業者に伝えましょう。特に第3者である不動産業者の調査等ではなかなか判明しにくい隣地とのトラブルや境界問題、日常生活での問題、物件内での事故に関してなどです。依頼主でしかわからない事項を隠していればゆくゆくトラブルになりかねません。査定価格が下がる懸念があったとしても、マイナス要因を隠した状態での査定では全く意味がありません。
査定の根拠と売却のストーリーは組み立てられているか
不動産会社の力量を見極めることができるのが、“査定価格の根拠”と“売却のストーリー”をしっかりと組み立てられるかです。査定額の根拠として不動産会社用の物件流通ネットワーク“レインズ”に掲載されている過去の取引事例から、販売価格や成約価格などの客観的な数字を挙げてくれるようなら信頼性は高い。更に、この価格で売り出しをした場合、「概ね2週間で内見の予約が入り、1か月から2か月以内に来た内見者で申し込みを取得し、3か月以内に売買契約成立」というような売却のストーリーを描けているかもポイントとなります。
査定から不動産会社の信頼度を見極める
不動産会社の力量や信頼度は査定額だけで見極めるのは難しい。後悔しない売却をする為にも信頼できる不動産会社であるかの見極め方を知っておきたい所です。
・言葉使いが丁寧であるか
・依頼主の話に耳を傾け、依頼主に寄り沿った提案ができるか
・査定額の根拠を客観的に説明してくれるか
・専門の不動産用語を使わずにわかりやすい言葉で説明できているか
・査定額で売り出した場合の、売却までのストーリーを語れるか
・売却に関する不安を解消してくれるか
・“この担当者なら何でも話せる”と思えるか
先述した7つのチェック項目を全て満たしていれば信頼感があり、任せても良い不動産会社の担当者であると判断してよいでしょう。一つでも欠けるようなことがあればその不動産会社との媒介契約を見送るか担当者の変更を要望しましょう。
まとめ
不動産を売却するにあたり物件調査と査定は、重要なポイントとなります。売却が成功するかどうかは、査定の金額と売却までのストーリーの構築ができるかです。不動産売却の相談後、不動産会社と担当者の力量が初めて試される調査・査定は不動産売却という実戦前の練習試合みたいなものです。依頼主は納得がいく売却の為にも、不動産会社への信頼度の査定をする良い機会となっているのです。
不動産産業者が査定するポイントは分かりましたでしょうか？このコラムで記載出来ない部分も沢山あります。
不動産は立地条件などにより異なって来ます。
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