皆さん初めまして、広島不動産営業田中です。本日は不動産売却時の注意するポイントをご説明します。
不動産売買契約では売主、買主が内容を確認し、署名、捺印をして契約を締結します。
契約書自体は仲介する不動産会社が作成することが多いのですが、
一般の人は不動産売買契約書を目にすることが少ないので、何を気を付けて確認したらよいか分かららずに不安を感じる人が多いのではないでしょうか。
契約は一度締結すると簡単に解除することができません。
契約時には内容をよく確認し、納得した状態で契約したいものです。
この記事では、不動産売買の契約締結時、申し込み時に気を付けるべきポイントを紹介していきます。
１．購入申し込みから引き渡しの流れ
不動産売買購入の申し込みから物件引き渡しまでの大まかな流れは、以下の通りです。
・申し込み書の記入・提出
・売買条件の交渉
・契約
・住宅ローン申し込み
・引き渡し
購入申し込みは、物件を買いたい、という意思表示です。契約ではありませんので、
キャンセルすることも可能です。
申し込み時に申し込み金を支払う場合もありますが、キャンセル時には申込金は返却されます。また、契約が締結した場合は申込金は購入代金の一部に充てられますので実質、無料で申し込みができます。
とはいえ、キャンセルをすると売主や不動産会社など、多くの人にご迷惑をかけることになります。申し込み時は軽い気持ではなく、よく考えて意思が固まってから申し込みをしましょう。
２．契約時に必要なもの
契約日当日には何が必要でしょうか。
主に以下を用意しておきましょう。
2-1. 印紙
売買契約書に貼るために必要です。購入代金によって印紙の代金は変わりますが2,000万円～5,000万円の場合、印紙代は1万5,000円となります。
2-2. 印鑑
契約書に捺印するための印鑑です。多くの場合、実印が求められますので印鑑証明も併せて用意しておきましょう。
2-3. 仲介手数料
不動産会社に仲介してもらった場合、不動産会社に対して支払います。
通常、物件の代金の3%+6万円（税別）が仲介手数料の金額です。
売買の仲介手数料は2回に分けて支払います。
最初は契約時に半額を、残りの引き渡しに残額を支払います。
一括で支払うこともできますが2回に分けて支払うことができると覚えておきましょう。
2-4. 本人確認書類
運転免許証や保険証など公的機関が発行する本人確認書類も用意しておきましょう。
多くの場合、事前にコピーなどで渡している場合もありますのが念のために持参した方がよいでしょう。
３．契約書の内容・チェックポイント
実際に契約を行う際、契約書の項目をよく確認してください。
ここでは契約書に記載されている項目とその内容について説明していきます。
3-1. 売買物件の表示
購入する物件の情報が記載されています。
住所（地番）、目的、構造などです。
登記簿を元に作成されますので間違いはないはずですが内容をよく確認しましょう。
3-2. 売買代金、手付金
物件の売買代金、手付金についての金額と支払い日が間違い記載されています。
手付金がどのような手付けであるか（解約手付、証約手付、違約手付）
も記載されています。
解約手付であれば、いつまで解約可能かをしっかりチェックしてください。
3-3. 土地の実測及び土地代金の定め方
登記簿上の土地の面積と実際に図った面積の数字が違う場合もあります。
基本的には登記簿上の面積に基づいて売買代金を計算しますが、契約後に土地を実測を行うのか、実測して、登記簿との差異が生じた場合はどのように清算するのか、などをあらかじめ決めておきます。その内容を確認し、認識しておいてください。
3-4. 所有権の移転の時期
所有権の移転の時期を確認しましょう。
通常、買主が売主に代金を全額支払ったのちに所有権が移転します。
無理なく引っ越しできるのかを確認してください。
3-5. 抵当権などの抹消
物件に抵当権や地上権がついている場合は、売主は引き渡しまで抹消することを明記しておきます。
3-6. 設備の引渡し・修復など
エアコンや照明、物置など設備の引き渡しや修復をどうするかを
明確にしておきましょう。
これは中古物件の購入の時に注意すべき事項です。
一般的には設備の一覧表を作成し、一つ一つチェックしていくことが多いです。
3-7. 引渡し完了前の滅失・毀損
契約締結後から引き渡しまでの間に天災などで物件が滅失・毀損した場合の取り決めです。
通常、売主が修復するのが一般的ですが、住むことでできないほどのダメージで修復出来ない場合などは契約を解除することもできます。
内容はしっかりと把握しておきましょう。
3-8. 公租公課等の精算
不動産には、固定資産税や都市計画税といった税金（公租公課）がかかります。
いつまでにどちらが公租公課を清算するのかを契約書に明記します。
特別な決まりはありませんが、双方が納得するように決めましょう。
3-9. 契約違反による解除
買主か売主のどちらかが契約を違反した場合、相手は契約を解除することができます。
このとき、解除に伴い違約金を相手に請求することができます。
一般的に売買代金の10～20％程度ですが、その金額についても契約書に記載されています。
3-10. 反社会的勢力の排除
買主と売主は、お互いに反社会勢力に該当しないことを明記しておきます。
3-11. ローン特約
契約締結後に、買主が金融機関からローンの融資を受けられなかった場合、
無条件で契約を解除できる特約を付けることができます。
これを「ローン特約解除」といいます。
ローンが組めなかったら物件を購入するのは難しいですよね。
とはいえ、契約違反とするのは買主にとってあまりに酷なので、ローン特約を契約書に記載するのが一般的です。
3-12. 瑕疵担保（かしたんぽ）責任
契約時までに気づかなかった瑕疵（欠陥）が見つかった場合、売主は補修あるいは損害賠償をする義務を負います。これを「瑕疵担保責任」といいます。
瑕疵には、雨漏りやシロアリ、土地に危険物が埋まっていたなどのケースがあります。
損害があまりに甚大でとても住めない、といった場合は買主は契約を解除することもできます。
瑕疵担保責任は一定の期間を設けるます。短いと買主に不利であり、長すぎると売主に不利になります。
期間を設けない場合は買主が瑕疵に気付いてから一年以内です。
既存住宅（中古物件）の瑕疵にまつわるトラブルは非常に多く、問題になっています。
瑕疵がある場合は、隠さずに誠実に伝えることを売主は心がけるべきでしょう。
事前に説明しておけば、買主は瑕疵を承知の上で購入した、ということになります。
また、売主が宅地建物取引業者の場合、物件の引き渡しから少なくとも2年は瑕疵担保席んの期間を設けるようになっています。
専門業者が相手ではある程度長く期間を設けないと買主にとって不利になるからです。
４． まとめ
不動産売買の申し込み時と契約締結時の注意すべきポイントについて解説しました。
あまり馴染みがなく、分かりづらい項目もあったのではないでしょうか。
不動産の売買は金額が大きいため買主、売主にとって安心して契約ができるように様々な規定が設けられています。
契約時に分からないことがあれば遠慮せずに担当者に質問してください。
分からないまま契約をしてしまうと後でトラブルの原因になるかもしれません。
今回解説したポイントを理解し、安心して契約を締結できるようにしてください。
不動産時の注意ポイントをご説明しましたが、ご不明点は広島不動産まで電話頂いたらご説明致します。
