「毎月家賃を払うなら、マンションを買った方が得！」
「結婚のタイミングで、マンションを購入しよう！」
でも何から手をつけていいか分からない、という人は多いのではないでしょうか。
マンション購入は高い買い物です。だから失敗はしたくないですよね。
しかしマンション購入に失敗する人はとても多いのaです。
この記事では、マンションを購入で失敗しないためにおさえるべきポイントを紹介していきます。
1.条件の優先順位を決めておく
まずは、物件に求める条件の優先順位を決めておきましょう。
マンションを購入しようと思った理由があるはずです。
- 結婚したから新居として購入したい
- 年収が上がったからグレードの高いマンションに住みたい
- 子供が大きくなって手狭になった
- 仕事の都合
などです。
マンションに求める条件の優先順位を家族と話し合い、決めておきましょう。
広さを第一に優先するのか、駅から近いところがいいのか、会社から近いという条件はゆずれない・・・
多くの物件を見ていると、魅力的なマンションに出会うことも多いです。
設備が新しく、キレイなマンションであれば欲しくなってしまうことは多々あります。
しかし、本来の目的とずれてしまうと後々後悔することになります。
子供ができたから広いマンションを探していたのに、つい新築のマンションにひかれて購入。しかし、手狭なために数年後に買い換えることに・・そんなケースは少なくありません。
マンション探しをしていく中で本来の目的を忘れないために条件の優先順位をしっかりと決めておきましょう。
2. 資金計画を立てる
マンション購入には、正しい資金計画が必要です。
現在の年収、頭金として用意できる金額はもちろん、子供の入学などのライフイベントも把握しておきましょう。
無理なローンを組んで日々の生活が苦しくならないようにすることが大事です。
どのくらいの金額のローンが組めるかは、専門家である不動産会社や金融機関に相談できるので、事前に確認しておきましょう。
3. 信頼できる専門家に相談する
マンション購入で失敗しないためには信頼できる専門家に相談するのがベストです。
一般的には、不動産会社の営業担当者に相談しますが、営業担当者は自社の利益を優先することも多いので、必ずしもあなたにとってプラスのアドバイスをしてくれるとは限りません。
そこで、1人の担当者に相談するだけではなく、複数の担当者に相談することをお勧めします。
信頼できる担当者を選ぶポイントは、以下の３点です。
①情報量が多い
マンション売買の仲介に慣れている担当者は情報量が多いです。
個別のマンションのメリットやデメリット、地域の利便性などにも精通しています。
そういった情報はマンションを購入する判断材料になりますので、情報量が多い担当者を選ぶようにしましょう。
②レスポンスが早い
不動産に限らず、仕事のできる人はレスポンスが早いです。
こちらの質問にすぐに対応してくれれば、知りたい情報がすぐに得られてスピーディに行動でき、物件探しがスムーズになります。
③説明がわかりやすい
説明がわかりやすい担当者を選ぶようしましょう。
不動産は専門用語が多く、分からないこともよくあります。
こちらの質問に対しての答えが分かりづらいと、不安を抱えたまま物件探しを続けることになってしまいます。
また、可能であれば不動産に詳しい友人などに相談してみることをおすすめします。
友人であれば自分の利益と関係なくアドバイスしてくれるはずです。
4. 市場価格を知る
マンション購入で失敗しないために、自分でも市場価格を知っておきましょう。
市場価格は不動産会社に聞けばすぐに確認できます。
レインズと呼ばれる、不動産業者しか利用できないサイトに過去の取引事例が掲載されています。
また、いまはインターネット上に多くの不動産サイトがあり、自分で市場価格を調べることもできます。
5. 売る時のために資産価値も考える
資産価値も考えておきましょう。
将来、子供が大きくなり広いマンションがいらなくなったなど、ライフスタイルの変化によって引越し可能性もあります。
できるだけ高く売れるように資産価値についてもチェックしておきましょう。
主なチェックポイントは以下の4つです。
5-1. 場所
人が多く集まるエリアは資産価値が高いです。
人が多いと周辺の商業施設も充実します。
また、病院や公園など生活に必要な施設も多いので生活がしやすく、購入したいと思う人が多くなる傾向にあります。
駅やスーパー、コンビニまでの距離を確認しましょう。
また、周辺の学校などもチェックしてください。子供のいる方は最寄りの学校も気になるポイントです。
5-2. 管理状態
マンションの管理状態が良い物件も資産価値が高いといえます。
中古マンションであれば駐輪場や駐車場、ゴミ置き場をチェックしてください。
キレイな状態であれば管理状態は良好です。
5-3. 日当たり
日当たりが良い物件は資産価値が下がりにくいです。
壁紙や設備は古くなれば交換することができますが、日当たりは変更することはできせん。
日当たりが悪いとジメジメし、洗濯物の乾きも悪くなるケースがあるため日当たりの良い物件は好まれます。
5-4. 治安
治安の良し悪しも資産価値に影響します。
自分の足で周辺を歩いてみたり、近くに知り合いがいれば治安について聞くこともできます。
また、警視庁の発表している「犯罪情報マップ」や「交通事故発生マップ」、全国読売防犯協力会の「ぼうはん日本 犯罪発生マップ」などをみると、過去に起きた犯罪や事故を確認できるのでチェックしてみましょう。
6. 内見時のポイント
中古のマンションであれば実際にマンションの内覧をすることができます。
チェックするポイントは以下の7つです。
6-1. 日当たり
日当たりは必ずチェックしましょう。
日当たりが悪いと部屋がジメジメしたカビが生えたり、洗濯物がかわにくかったりといったデメリットがあります。
一般的に南向きは日当たりが良いですが、立地条件にもよりますので実際にみて確かめてみましょう。
内覧する時間帯は日のよく当たる10-15時くらいがベストです。
6-2. 眺望
眺めの良し悪しもチェックしましょう。
気にしない人もいますが、眺望が良いと売却時の資産価値に影響しますので確認してください。
6-3. 生活導線
生活導線もチェックポイントです。
キッチンからリビングまで移動しやすいか、寝室とリビングは離れているか等、自分等が実際に生活しやすいかをシミュレーションしてください。
6-4. 収納スペース
収納スペースは生活するのに十分かをチェックしましょう。
家族の衣服や持ち物を収めるのに十分なスペースがあるか、ないとしても収納を買い足せば解決できるのか、などを確認します。
実際の大きさを計るために、内覧時はメジャーを持参することをおすすめします。
6-5. 騒音
部屋の周辺の騒音をチェックします。
実際に窓を開けてみて、近くの道路を通る車の音、工場や生活音を確認してください。
人によって気になるレベルは違いますので、必ず自分自身でチェックすることが大切です。
6-6. 床の傾き
床が傾いていないかをチェックしてください。
マンションの床が傾いていることは滅多にありませんし、傾いていたとしても気づかない程度かもしれません。
しかし実際に分譲マンションが傾いていた、という事例もありますので確認してください。
6-7. 天井や壁
天井や壁にシミ、ひびがないかをチェックしましょう。
天井にシミがある場合は、雨漏りする可能性もあります。
また、壁が薄いととなりの生活音が聞こえてしまい、気になることもあります。
壁は手で軽く叩いてみて、薄いかどうかを確認してください。
7. 初期費用はどのくらいかかる？
実際にマンションを購入する場合、初期費用はどのくらいかかるのでしょうか。
主な費用は以下の通りです。
・印紙税
売買契約書と住宅ローンの金銭消費貸借契約書に貼る印紙の費用です。
物件の金額にもよりますが、それぞれ1〜6万円くらいです。
・仲介手数料（仲介の場合）
マンション購入に不動産会社に仲介を依頼した場合にかかる費用です。
仲介手数料は以下の計算式で算出されます。
・200万円以下の場合；売買金額×5%（税別）
・200万円を超え400万円以下の場合；売買金額×4%＋2万円（税別）
・400万円を超える場合；売買金額×3%＋6万円（税別）
たとえば、3,000万円の物件を購入した場合、仲介手数料は、
3,000万円 × 0.06 ＋ 6万円 ＝ 186万円（税別）
となります。
・手付金
契約時に売主に対して支払います。大体、物件価格の１割が相場です。
・申し込み証拠金（新築の場合）
新築マンションを購入した場合、不動産会社に対して支払います。
2〜10万円が一般的です。
・登記費用
登録免許税と司法書士に依頼した場合は司法書士への報酬が発生します。
・修繕積立基金（新築の場合）
新築マンションを購入した場合、必要になります。地域や物件により異なりますが、20〜40万円くらいになります。
・ローン借入費用（火災保険、事務手数料など）
住宅ローンを組むときに火災保険や事務手数料などが必要になります。
ローンの種類によって金額は異なります。
・固定資産税
1月1日の所有者が4月から翌年3月までの固定資産税を支払います。
・都市計画税
固定資産税と同様に、1月1日の所有者が4月から翌年3月までの固定資産税を支払います。
細かい金額については割愛しましたが、新築マンションの場合は価格の3〜5％、中古マンションの場合は価格の6〜8％が初期費用としてかかると思ってください。
8.失敗する原因
マンション購入で失敗しないためには何を気をつければよいでしょうか？
主な原因は以下の３つです。
8-1. 不動産会社選び
不動産会社の担当者が合わないと失敗してしまいます。
不動産会社の担当者は必ずしもあなたのことを一番に考えてくれている、とは限りません。
商売ですから時には自社の利益を優先することもあります。
そういう担当者に任せてしまうと失敗します。
先ほどご案内したように、信頼できる担当者を探してください。
8-2. 衝動買い（優先順位を間違える）
衝動買いも失敗の原因の一つです。
最新の設備を備えている新築マンションなどは魅力的で、衝動的に購入してしまう人は少なくありません。
しかし、マンション選びは条件の優先順位が重要です。
本来の目的とずれてしまうと後々問題が起こり、結局手放すことになってしまいます。
たとえば、子供ができたから広い物件を探していたのに、予算内で買える新築のマンションを見つけて思わず買ってしまう。
実際に住んでみたらやはり不便なので、引っ越すことになった、というケースは珍しくありません。
マンションの衝動買いは禁物です。
8-3. 余裕のないローン計画
余裕のないローンを組んでしまい、失敗したというケースです。
どうしても欲しいマンションがあったので、予算ギリギリでローンを組んで購入。
しかし、子供の学校の費用や習い事、親の介護など想定よりも生活費が苦しくなりマンションを手放してしまう、ということもよくあります。
自分の現状を客観的にみて、余裕のあるローン計画を組みましょう。
8-4. 完璧を求めてしまう
完璧な物件を求めてしまうと失敗します。
なぜなら、100点満点の物件などないからです。
もし、あなたの条件をすべてクリアする物件を購入しようとしたら、予算を大幅にオーバーしてしまうでしょう。
どんな物件にも弱点はあります。どこかで目をつぶる必要があるのです。
条件の優先順位をつけるのは、そのためです。
「もっと良い物件があるんじゃないか」
そう思って決断できないでいると、せっかくよい物件に出会えても他の人に買われてしまいます。
完璧に条件を満たしてくれる物件はない、と心に留めておきましょう。
9. まとめ
マンション購入で失敗しないためには、条件の優先順位が重要です。
なぜ、マンションを購入するのか？という目的は常に見失わないようにしてください。
また、予期せぬ出費というのは必ずあります。
余裕のないギリギリでローンを組むと自分を苦しめることになります。
せっかく理想の物件に出会えても、日々の生活に余裕がないと楽しくありません。
余裕をもって返済ローン計画を立てましょう。
この記事があなたのマンション購入のお役に立てれば幸いです。
