広島不動産アドバイザーの吉山です。
最近増えて来ているご相談が、投資出来る不動産お勧めありますか？と言うお問合せです。
本日はアパート経営のメリット・デメリットご説明致します。
新型コロナウィルスの影響により仕事を失った人は少なくありません。
今後も先行きが不安定なため、安定した収入を得るためにアパート経営を始めようとする人が増えています。
アパート経営をする上で大事なのは物件の管理ですが、
自己管理にするか委託管理にするか迷っている人は多いのではないでしょうか。
本記事では、アパートの自己管理、委託管理のメリット・デメリットについてそれぞれ解説していきます。
これからアパート経営を始めようとしている人は是非、最後までお付き合いください。
1．アパート経営とは？
まずは、アパート経営とは何か、その特徴とメリットやデメリットについて説明していきましょう。
1-1. アパート経営は不動産投資の一つ
アパート経営は不動産投資の1つで、もっともポピュラーな方法です。
アパートを一棟購入し、あるいは土地を購入してアパートを建設して賃貸人から家賃を得て、利益を得ます。
マンション一棟を経営するよりも規模が小さく、資金が少なくても始められますのでサラリーマンをしながらも副業としてアパート経営をしている人も少なくありません。
1-2. アパート経営のメリット
アパート経営のメリットはなんでしょうか。
主に以下の3つが挙げられます。
・安定した不労所得が得られる
まず、アパート経営は安定した不労所得が得られます。
投資にもいろいろありますが、株式投資や投資信託はハイリスク・ハイリターンな投資です。
一方、アパート経営は入居者がいれば毎月決まった家賃が入ってくるのでローリスクな投資といえます。
マンション1室を区分所有して経営する場合、入居者が出て行ってしまったら収入はゼロになってしまいますが、アパートであれば複数の部屋を管理するので入居者がゼロにならない限りは安定して収入が入ってきます。
・節税対策になる
また、アパート経営をすることで固定資産税や相続税の負担軽減対策にもなります。
土地はそのまま所有しているよりも建物を立てて所有しているほうが固定資産税も相続税も軽減されます。
たとえば、固定資産税は200㎡未満の場合、土地だけに比べて6分の1になり、都市計画税は3分の1になります。
・定年後の収入源になる
アパートを経営していれば定年後の収入源になります。
近年、公的年金は徐々に受領額が削減されたり、受領できる時期が後ろ倒しになったりと
老後に安心して生活できるだけの金額を受け取れないケースが考えられます。
定年後もできる仕事があるかもしれませんが、高齢になるほど雇用してくれる企業は少なくなります。
しかし、アパートを所有していれば不労所得が安定して入ってきますので生活資金に生かすことができます。
1-2. アパート経営のデメリット
アパート経営はメリットだけでなくデメリットもあります。
ここではアパート経営のデメリットについて紹介していきます。
・空室リスク
考えられるもっとも大きなデメリットは空室のリスクです。
アパート経営は入居者から家賃をもらって収入にするので入居者が少なければ収入は減少します。
さらに、空室期間が長いほど収益は厳しくなり、アパートのローン返済も持ち出しで行わなければならないケースもあります。
・老朽化
アパートが老朽化する、ということも認識しておく必要があります。
老朽化は避けられないことですが、老朽化したままにしておくと入居者が決まりにくくなります。
同じエリアで金額があまり変わらなければ新しいアパートはマンションを好む人は多いでしょう。
アパートは修繕が必要、と認識しアパート購入時には修繕費も計算にいれて利回り率を計算するとよいでしょう。
・災害、事故物件
アパートに限ったことではありませんが建物が災害で倒壊、消失するリスクがあります。
リスク回避のために保険の加入はもちろん、購入時に耐震性や防火性やそのエリアの地盤などについて確認しておくようにしましょう。
２．自主管理か？委託管理か？
アパート経営をするうえで自主管理にするのか、専門業者へ委託管理にするのかは
大きな悩みです。
管理状態が悪いと、どんなに素敵なアパートでも空室に悩まされ、家賃を下げざるを得ない状況になってしまう可能性があります。
ここでは、自主管理と委託管理それぞれのメリットとデメリットについて紹介していきます。
2−1. 自主管理のメリット
自主管理のメリットは以下の通りです。
・コストを抑えられる
自主管理の一番のメリットはコストを抑えられることです。
管理費用は業者にもよりますが、家賃の3～6％程度が相場です。
10万円の物件であれば3,000～6,000円と決して大きな金額でありませんが、
すべての部屋を長い期間で考えれば結構な金額になります。
・リフォーム、清掃業者、仲介業者との人脈ができる
自主管理することでリフォーム業者や清掃業者、仲介業者との人脈ができます。
委託管理をしている場合、やりとりは管理会社が行うため、業者さんとの付き合いは生まれません。
業者さんとの人脈ができることでそれぞれの相場や内容について知ることができ、アパート経営をする上でプラスになるでしょう。
・アパート経営のノウハウを学べる
自主管理をすることでアパート経営のノウハウを学べることもメリットです。
入居者はどんなニーズ、悩みを抱えているのか、どんな物件が人気があるのか、
クレーム時にはどんな対応が必要か、直接入居者とやりとりすることで学べることはたくさんあります。
もちろん、負担になることもありますが今後長くアパート経営をするのであれば知っておくと得なことも多くあります。
2−2. 自主管理のデメリット
続いて、自主管理のデメリットを紹介しましょう。
・時間と手間がかかる
自主管理は直接、入居者の対応を自分でしなければならないので、
時間と手間がかかります。
場合によってはクレームにも対応しなければなりません。
内容によりますが、精神的な負担と物理的に時間をとられるのが一番のデメリットです。
2−3. 委託管理のメリット
委託管理のメリットはなんでしょうか。主に以下が考えられます。
・時間、手間の節約ができる
一番のメリットは手間・時間が節約できることです。
家賃の督促やクレーム対応、設備の交換やエントランスの掃除など細々した作業を業者に任せられるので、自分の手間と時間を使う必要がありません。
・専門知識がある会社が対応してくれる
管理をしてくれる業者は専門家であることもメリットです。
アパートの管理は、慣れていないとどんなリスクやクレームが発生するのか予想できません。
また、自分で対応するにも必要以上に時間がかかってしまい、入居者にご迷惑をかけてしまう可能性もありますが、委託管理をしていれば専門家が対応してくれるので、対応がスムーズにできます。
2−4. 委託管理のデメリット
委託管理で考えれるデメリットは何でしょうか。
・費用がかかる
まずは管理費を支払わなければならないので、費用がかかることです。
月々家賃の3～6%程度ですが、このコストを高いと考えるかどうかはオーナー次第です。
・担当者によってサービスの質が異なる
委託先の担当者によって管理の質がまちまちになる、ということも懸念材料です。
入居者への対応や物件の掃除や点検などサービスの質は委託先の会社と担当者によって大きくことなります。
オーナーからみれば管理が不十分に感じる場合もあるでしょう。
そうなるとせっかく管理費を払っているのに入居者の満足度は低下し、入居率が下がってしまうリスクもあります。
3．まとめ
アパート経営のメリット・デメリット、自主管理と委託管理のメリット・デメリットについて解説してきました。
アパート経営は比較的リスクが少ない投資ですが、やり方を間違えると大きく損をしてしまいます。
物件の管理を自主管理で行うか委託管理にするかはアパート経営をする上で大事なポイントです。
ぜひ、この記事を参考にアパート管理についてご検討してください。
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