2020年4月に民法が改正となりました。
これまでの不動産売買では売主には瑕疵担保責任がありました。
それが契約不適合責任という新たな民法が施行されています。
名称はこれまでの瑕疵担保という言葉よりは簡略化されてわかりやすい言葉のように思えるのですが、契約不適合って何？といまいちピンときません。
ではこの契約不適合責任となりこれまでと比べてどう変わったのでしょうか？
今回は民法の改正で新たにできた契約不適合責任を解説します。
売主の瑕疵担保責任とは
これまでの瑕疵担保責任というものは、売主が知る事ができなかった隠れたキズ・欠陥・不具合（例、壁の中の施工不良、床下の腐食等）が対象となります。
購入引き渡し後のトラブル等を抑止する為に、不動産業者が事前に売り主の責任の範囲や期間を決めています（例、構造体力上主要な部分である柱や梁や構造壁・雨水の侵入が想定される屋上部分・地面が接する部分には、10年の瑕疵担保責任を付与）。
更に、専有部分でも水漏れ等が心配な浴室や洗面室などは5年間、その他の部分は2年間の瑕疵担保責任をつけています。売主が気づけなかったキズや欠陥を瑕疵といいます。
これは売買契約の時点では、売主がキズや欠陥を発見することができず買主によって入居後に発見されたものをいいます。
瑕疵の例でいうと先述の腐食の他に、シロアリ被害・給排水管の水漏れや故障等が該当します。瑕疵は隠れているので中々見つけ出すことはできません。
したがって瑕疵の存在を知らない買主には、瑕疵がある事実を知りえた時から1年以内に瑕疵があったことを申し出ることができます。
申し出れば売主に損害賠償を請求できます。また瑕疵の内容により契約解除の権利もありました
。ではその隠れた瑕疵を見つけるにはどうすればよいのでしょうか？
ホームインスペクションとは
ホームインスペクションとは簡単にいうと住宅診断です。住宅専門のお医者さんに住宅の状況を見てもらう検査の事を言います。
具体的に言うと、住宅に精通した専門家が住宅の劣化状況や改修すべき個所やその期間、費用などを見極めアドバイスするサービスです。
ホームインスペクションの主なチェック項目は、屋根・外壁・小屋裏（天井と屋根の間の空間）・床下などの状況を目視するのが基本です。
一戸建てであれば3時間程度で済み、料金はインスペクション業者にもよりますが1件5万円程度が相場です。
診断結果はその場で伝えて貰えます。
つまりホームインスペクションを利用すると普段の生活ではまず気づかない、壁の中の状況や床下の状況や屋根裏の状況などを確認することができます。
自身がこれから売却を進める自宅に関して、住宅の今の状況を把握し買主にもしっかりと状況を伝えることが大事です。
契約不適合責任とは
従来、売主の責任を追及する場合は損害賠償の請求か契約の解除かという2択だけでした。
しかし新民法の契約不適合責任では、追完請求権と代金減額請求権が新しく追加されました。
更に周知した時から1年以内の通知でよいとの事に緩和されより買主を保護するものとなりました。
逆に売主に関してはより責任感が増す事となり、売却して引き渡しをする住宅に関して、より慎重に住宅の状態を把握することが必要になってきます。
また契約不適合責任の対象がこれまでの隠れた瑕疵が対象ではなくなりました。
隠れているか隠れていないは関係なくなり契約内容と実物が一致しているかどうかがポイントになります。
つまり買主が“契約をしたが完成したものは思ったものと違うものだ”と言えば、売主への責任が求められるようになりました。
買主の権利
追完請求権とは
“追完”とは補修や修理を請求する事です。例えばマンションを購入し入居をしようとしたがお風呂に水漏れがあった。
この場合買主は売主に対して契約不適合責任を基に修理の請求をすることができます。
これが追完請求権です。
この事例のようにならないように、買主は売却をする前にお風呂場の水漏れ修理をしておく必要があります。
追完請求権とは買主が契約したものがまだ完成していないと判断した場合に適用されます。
買主は売主に対して欠陥を直す補修の請求をする事が出来るのです。
代金減額請求権とは
代金減額請求は補修や修理（追完）の依頼をしたが、修理等ができない場合やそのもの自体を拒否した場合に請求をすることができます。
追完請求をしたが修理等もしてもらえず、どうにもならない場合には売主に代金減額請求権を行使する形になります。
(例)
購入したマンションに引っ越しをしたら水回りに不具合があったので売主に修理をお願いした。
しかし売主は修理対応をすると言ったものの相当な期間待たされ、仕方なく再度お願いしたが修理をしてもらえなかった。
この場合には買主はその不具合を被った被害に応じて代金減額の請求を行使することができます。
しかし、買主に何らかの過失がある場合には自己責任になるので請求はできません。
損害賠償の請求
損害賠償の請求の行使については、代金減額請求をしても解決しきれない又は処理しきれない事案となってしまった場合には、損害賠償の請求を行使することができます。
契約の解除
新民法では売主の過失は不要となり、契約解除の請求が出来るようになっています。
しかしその債務不履行が「軽微」である場合には解除できません。
因みに「軽微」な不履行と評価されるのに規定はなくかなり曖昧なものとなっています。
つまり「軽微」な不具合と言い切れない場合は、軽微だと言える根拠がない場合は解除が認められるということになるのです。
契約不適合責任への対策はあるのか
契約不適合責任は、簡単に言うと不適合個所が見つかれば永久に売主の責任を追及できると解釈することもできます。
現実的には永久はないと思いますが、責任をいつまでも追及されないように対策を講じる必要があります。
契約内容を明確に
契約の内容を当初より明確に示すことが重要です。
例えば、屋根に雨漏りがある事や壁に欠陥があることは事前に契約書に記載をしておくことが必要になります。
設備に関しては責任を負わない旨を契約書に盛り込む
設備に関しては引き渡し前に作動確認などを行いますが、いつ故障をするかはわかりません。
そこで住宅についている設備の故障や不具合に関しては売主に修理や補修の依頼をしない、買主自身で解決をする旨を記載することが重要です。
もちろん設備表には現況を書き込み買主に伝えることも必須です。
インスペクションをする
先述の通りにインスペクションを行い住宅の欠陥を洗い出すことが重要です。
専門家の目で見てもらう事でより安心感が増すのでインスペクションは必ず行います。
これからの不動産取引は、知らなかったでは済まされない新しい法改正なだけに事前にチェックし住宅の状況を十分に確認することが重要です。
まとめ
契約不適合責任は、周知してから1年以内の事実通知という簡素なものになりました。
よって買主側を守る要素がいっそう増えた改正になりましたので売主はより慎重に売買を進める必要があります。
不動産売買時には契約書の記載内容をよく読み、売買をする住宅の事が正確に書かれているのかをしっかりとチェックしましょう。
